国家税务总局关于印发《纳税信用等级评定管理试行办法》的通知

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国家税务总局关于印发《纳税信用等级评定管理试行办法》的通知

国家税务总局


国家税务总局关于印发《纳税信用等级评定管理试行办法》的通知

国税发[2003]92号
2003-7-17 


各级税务机关要提高认识,加强领导,统筹安排,做好贯彻落实工作。要通过多种渠道和方式,结合税收工作实际搞好学习、宣传和辅导,使广大税务干部、纳税人和社会各界广为知晓本办法的精神实质和具体操作规定,积极争取当地党政领导、社会各界和广大纳税人的支持和配合。各地国家税务局和地方税务局要树立全局意识和系统观念,积极协调、沟通信息、密切配合,共同做好此项工作。
各地可以根据本办法的精神,确定开展此项工作的范围和进程,认真总结经验,及时发现和反映存在的问题,提出改进意见并报告总局。

附件:
纳税信用等级评定管理试行办法

第一章 总则
第一条
为加强税收信用体系建设,规范纳税信用等级评定管理,促进纳税人依法纳税,根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》的规定,制定本办法。
第二条 本办法适用于依照税收法律、行政法规的规定,应当办理税务登记的各类纳税人。
第三条 税务机关依据税收法律、行政法规的规定负责纳税人纳税信用等级的评定工作。
纳税信用等级的评定,坚持依法、公正、公平、公开的原则,按照统一的内容、标准、方法和程序进行。
第二章 评定内容与标准
第四条 纳税信用等级的评定内容为纳税人遵守税收法律、行政法规以及接受税务机关依据税收法律、行政法规的规定进行管理的情况,具体指标为:
(一)税务登记情况
1.开业登记;
2.扣缴税款登记;
3.税务变更登记;
4.登记证件使用;
5.年检和换证;
6.银行账号报告;
7.纳税认定情况(包括一般纳税人认定等)。
(二)纳税申报情况
1.按期纳税申报率;
2.按期纳税申报准确率;
3.代扣代缴按期申报率;
4.代扣代缴按期申报准确率;
5.报送财务会计报表和其他纳税资料。
(三)账簿、凭证管理情况
1.报送财务会计制度或者财务会计处理办法和会计核算软件;
2.按照规定设置、保管账簿、凭证,根据合法、有效凭证记账,进行核算;
3.发票的保管、开具、使用、取得;
4.税控装置及防伪税控系统的安装、保管、使用。
(四)税款缴纳情况
1.应纳税款按期入库率;
2.欠缴税款情况;
3.代扣代缴税款按期入库率。
(五)违反税收法律、行政法规行为处理情况
1.涉税违法犯罪记录;
2.税务行政处罚记录;
3.其他税收违法行为记录。
前款指标累计值为100分,具体分值为:税务登记情况15分;纳税申报情况25分;账簿凭证管理情况15分;税款缴纳情况25分;违反税收法律、行政法规行为处理情况20分。各地可根据实际情况对各项内容分值进行分解细化。
第五条 纳税信用等级评定按照第四条的评定内容分指标计分,设置A、B、C、D四级。
第六条 考评分在95分以上的,为A级。纳税人具有以下情形之一的,不得评为A级:
(一)具有涉嫌违反税收法律、行政法规行为,至评定日仍未结案或已结案但未按照税务机关处理决定改正的;
(二)两年内(指税务机关确定纳税信用等级之日起向前推算两年)新发生欠缴税款情形的;
(三)不能依法报送财务会计制度、财务会计报表和其他纳税资料的;
(四)评定期前两年有税务行政处罚记录的;
(五)不能完整、准确核算应纳税款或者不能完整、准确代扣代缴税款的。
第七条
考评分在60分以上95分以下的,为B级。至评定日为止有新发生欠缴税款5万元以上的(自评定日起向前推算两年内发生,至评定日尚未清缴的),不具备评定为B级纳税人的资格。对办理税务登记不满两年的纳税人,不进行纳税信用等级评定,视为B级管理。
第八条 考评分在20分以上60分以下的,为C级。考评分超过60分,但有下列情形之一的纳税人,一律定为C级:
(一)依法应当办理税务登记而未办理税务登记的;
(二)评定期内同时具备按期纳税申报率在90%以下,纳税申报准确率在
70%以下,应纳税款按期入库率在80%以下,代扣代缴申报准确率在80%以下,代扣代缴税款入库率90%以下的;
(三)两年内(指税务机关确定纳税信用等级之日起向前推算两年)有违反税收法律、行政法规的行为,且受到税务行政处罚的;
(四)纳入增值税防伪税控系统的纳税人,一年内两次不能按期抄报税的;
(五)应税收入、应税所得核算混乱,有关凭证、账簿、报表不完整、不真实的。
第九条 考评分在20分以下的,为D级。纳税人有下列情形之一的,不进行计分考评,一律定为D级:
(一)具有涉税犯罪嫌疑,已依法移送公安机关,尚未结案的;
(二)两年内(指税务机关确定纳税信用等级之日起向前推算两年)有偷税、逃避追缴欠税、骗取出口退税、抗税、虚开增值税专用发票等涉税犯罪行为记录的;
(三)骗取税收优惠政策、骗取多缴税款退回的。
第三章 激励与监控
第十条 主管税务机关根据纳税人的不同等级实施分类管理,以鼓励依法诚信纳税,提高纳税遵从度。
第十一条 对A级纳税人,主管税务机关依法给予以下鼓励:
(一)除专项、专案检查以及金税协查等检查外,两年内可以免除税务检查;
(二)对税务登记证验证、各项税收年检等采取即时办理办法:主管税务机关收到纳税人相关资料后,当场为其办理相关手续;
(三)放宽发票领购限量;
(四)在符合出口货物退(免)税规定的前提下,简化出口退(免)税申报手续;
(五)各地可以根据当地情况采取激励办税的服务措施。
第十二条
对B级纳税人,主管税务机关除在税务登记、账簿和凭证管理、纳税申报、税款征收、税款退免、税务检查、行政处罚等方面进行常规税收征管外,重点是加强日常涉税政策辅导、宣传等纳税服务工作,帮助其改进财务会计管理,提高依法纳税水平,提升纳税信用等级。
第十三条 对C级纳税人,主管税务机关应加强管理,并可依法采取以下措施:
(一)严肃追究违法违规行为的有关责任并责令限期改正;
(二)列入年度检查计划重点检查对象;
(三)对验证、年检等报送资料进行严格审核,并可根据需要进行实地复核;
(四)发票的供应实行收(验)旧供新、严格限量供应等办法;
(五)增值税实行专用发票和税款先比对、后抵扣;
(六)纳税人申报办理出口货物退(免)税时,应从严审核、审批;
(七)各地根据情况依法采取其他严格的管理措施。
第十四条 对D级纳税人,除可采取上述C类纳税人的监管措施外,主管税务机关还应当将其列为重点监控对象,强化管理,并可实施以下措施:
(一)依照税收法律、行政法规的规定收缴其发票或者停止向其发售发票;
(二)依照税收法律、行政法规的规定停止其出口退(免)税权。
第四章 评定组织与程序
第十五条 省一级或者市(地)一级或者县(市)一级的国家税务局和地方税务局共同评定其所管辖的纳税人的纳税信用等级,两个年度评定一次。
第十六条
纳税人的主管国家税务局、地方税务局应当按照本办法要求的内容和标准,以日常纳税评估和税源监控为基础,对纳税人的纳税信用情况进行综合分析考评,必要时进行实地检查和验审,初步确定纳税人的纳税信用等级。
第十七条 主管国家税务局和地方税务局应当以联席会议的形式加强本项工作的协作,对各自初步确定的纳税人纳税信用等级按照从低原则共同核定。
税收征管改革后,纳税人的主管国家税务局、地方税务局设置不一致的,由上一级国家税务局、地方税务局共同核定。
第十八条
主管国家税务局、地方税务局对纳税人的纳税信用等级评定不能达成一致意见的,报各自的上一级税务机关,由上一级国家税务局和地方税务局按照从低原则共同核定。
第十九条
国家税务局和地方税务局共同核定的纳税人的纳税信用等级为A级的,分别由主管国家税务局和地方税务局采取适当形式进行公示,征求纳税人及社会各界的意见。自公示之日起15日内没有重大异议的,即可确定为国家税务局、地方税务局共同评定的纳税信用等级。有异议的,国家税务局和地方税务局应研究后予以确定并告知有关各方。
第二十条
省一级或者市(地)一级或者县(市)一级国家税务局和地方税务局可以选择适当方式将A级纳税人的名单予以公告。有条件的地方,可以向社会提供纳税人的纳税信用等级查询。
第二十一条
纳税人的纳税信用等级评定后,主管税务机关应当实施动态管理。A、B、C级纳税人发生本办法第八条、第九条所列情形的,即降低为相应的纳税信用等级。
第二十二条 纳税人对税务机关作出的纳税信用等级评定有异议的,可以依法申请行政复议。
第二十三条 未按规定权限和程序评定完毕,各级税务机关不得擅自将纳税信用等级的评定情况和有关评定资料向社会公布或泄露给他人。
第五章 附则
第二十四条 本办法所称“以下”均不含本数,所称“以上”、“日内”、“年内”均含本数。
第二十五条 税务人员徇私舞弊或者滥用职权,致使纳税人信用等级评定结果失真,给纳税人造成损失的,由税务机关依法给予行政处分。
第二十六条 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局可以根据本办法确定开展此项工作的范围和进程并制定具体实施办法。
第二十七条 本办法由国家税务总局负责解释。




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十一届三中全会与改革开放的伟大转折

(杨红远,河南大学哲管院中共党史专业2008级硕士研究生。475004)


【摘要】十一届三中全会作为一个伟大转折点被载入中国共产党的历史,本文试从十一届三中全会召开的背景,会议的主要内容以及会议的主要意义几个方面着手,简要阐述和评价十一届三中全会为何能够成为中国共产党历史上的伟大转折点这一问题。
【关键词】十一届三中全会 改革开放 拨乱反正 伟大转折
2008年举世瞩目的第29届奥林匹克运动会在北京成功举办,中国体育健儿取得了中国体育代表团自参加奥运会以来的最好成绩,国人为之振奋。中国人民的爱国心、自信心得到极大的提升,中华民族的凝聚力得到极大的增强。中国通过成功举办奥运会不但向全世界展示了自己成熟、负责任的大国形象,同时也向世人展示了中国历经三十年改革开放所取得的丰硕成果。这一切伟大成就的取得,都应归功于改革开放的正确国策。推本溯源,改革开放的基本国策正是始自于十一届三中全会。2008年又恰好是十一届三中全会召开三十周年,在这一特殊时刻,我们重新回顾和总结十一届三中全会这一极其重要的会议,就更加具有历史和现实的双重意义了。
一、十一届三中全会召开的背景
1976年10月,中国取得了粉碎“四人帮”的胜利,结束了“文化大革命”的十年动乱,开始进入新的历史发展时期。然而从1976年10月到1978年12月两年零三个月时间,党和国家的工作出现了徘徊前进的局面。究其主要原因,从客观上讲,要在短期内消除十年的“文革”所造成的政治和思想上的混乱确实困难。在主观上讲则是由于当时担任中共中央主席的华国锋在指导思想上继续犯了“左”的错误。
华国锋虽然在粉碎江青反革命集团的斗争中有功,并在随后做了有益的工作。但是他没有从根本上认清“文化大革命”的问题,特别是没有认清“文化大革命”和毛泽东晚年错误的关系。他认为既要继承毛泽东,就不能否定毛泽东在“文化大革命”中的重要意见和重要决定。从这种错误立场出发,华国锋在粉碎“四人帮”之后仍然坚持在“文化大革命”中鼓吹的“以阶级斗争为纲”和“无产阶级
专政下继续革命”①再者,1977年2月7日,《人民日报》、《红旗》杂志、《解放军报》发表经汪东兴决定、报华国锋批准的社论:《学好文件抓住纲》,公开提出“凡是毛主席作出的决策,我们都坚决拥护,凡是毛主席的指示,我们都始终不渝地遵循”的错误方针.。华国锋在继续维护旧的个人崇拜的同时还制造和接受对他个人的崇拜。大肆宣传“你办事,我放心”和“要宣传华国锋同志”的毛泽东语录。
在经济工作方面,在华国峰主导下发生了急于求成、片面追求高速度的“洋冒进”。破坏了国民经济按比例发展的原则,加剧了国民经济比例失调的病态。以上事实充分证明,由华国锋领导纠正党内的“左”倾错误,特别是恢复党的优良传统和作风是不可能的。
“两个凡是”无论在理论和实践上都是极端错误和有害的。邓小平在一次谈话中说:“‘两个凡是’不行。按照‘两个凡是’就说不通为我平反的问题,也说不通肯定1976年广大群众在天安门广场的活动合乎情理的问题”“马克思、恩格斯没有说过‘凡是’毛泽东同志自己也没有说过‘凡是’”②邓小平的上述谈话是党重新确立马克思主义思想路线实现历史性转折的开端,也是全党思想解放的先导。1978年5月10日,在中共中央党校副校长胡耀邦组织下,《理论动态》发表了《实践是检验真理的唯一标准》一文。11日又以特约评论员名义发表在《光明日报》,从而在全国引起了一场关于真理标准问题的讨论。邓小平对此予以支持。这场关于真理标准问题的大讨论,对于党和国家的各项工作从“左”倾错误中转到正确轨道上,起了巨大的推进作用,同时也为十一届三中全会的召开作了重要的思想准备。
十一届三中全会召开之前,中共中央1978年11月10日至12月15日在北京召开了工作会议。这次会议认真讨论了邓小平提出的全党工作的重点转移到社会主义现代化建设上的问题。陈云等老一辈革命家主张彻底纠正“文革”的错误,并为一些历史冤案(如彭德怀、薄一波等)平反。邓小平在闭幕式上作了《解放思想,实事求是,团结一致向前看》的重要讲话,这个讲话实际上为十一届三中全会提出了基本指导思想。这次中央工作会议是一次非常重要的会议,邓小平的评价是:“这次会议讨论和解决了许多有关党和国家命运的重大问题。大家敞开思想,畅所欲言,敢于讲心里话,讲实在话。大家能够积极地开展批评,包括对中央工作的批评,把意见摆在桌面上。一些同志也程度不同地进行了自我批评。这些都是党内生活的伟大进步,对于党和人民的事业将起巨大的促进作用。”③有的学者将十一届三中全会与之前召开的中央工作会议结合在一起,分为三个阶段:
(1)从1978年11月12日陈云在小组会上发言到11月25日华国锋在第三次全体会议上宣布对一系列重大历史遗留问题的平反决定为发动阶段,这个阶段主要讨论历史遗留问题,也涉及对个别中央领导同志的批评,历时14天。
(2)从11月26日到12月13日的小组讨论为深入阶段,主要议论真理标准大讨论中出现的种种不正常情况,对中央个别领导提意见,对中央领导机构和中央宣传领导部门的人事安排提建议。时间为18天。
(3)从12月13日下午邓小平在中央工作会议闭幕会上发表重要讲话,到12月15日下午工作会议结束;再从12月17日三中全会召开小组召集人会议到12月22日三中全会闭幕会通过全会公报,共7天,为总结阶段。其间主要讨论邓小平在中央工作会议上的重要讲话,酝酿增选、增补中央领导机构成员的名单,同时继续发表前两个阶段没有讲完的意见。这种观点非常明确地从另一个侧面说明这次中央工作会议为十一届三中全会的成功奠定了坚实的基础。
二、十一届三中全会的主要内容
1978年12月18日至22日,中国共产党第十一届中央委员会第三次全体会议在北京举行。参加会议的中央委员169人,候补中央委员112人。中共中央主席华国锋,副主席叶剑英、邓小平、李先念、陈云、汪东兴出席了会议。各地方和中央有关部门负责人列席了会议。,这次会议突破了华国锋原计划只讨论经济问题的议题,开成了全局性拨乱反正和开创新局面的重要会议。会议的主要内容有以下几个方面:
(一)重新确立党的正确思想路线
全会认为,必须进一步继承和发扬毛泽东所倡导的马克思主义学风,坚持实事求是,一切从实际出发,理论联系实际的辩证唯物主义的思想路线。确立了解放思想,开动脑筋,实事求是,团结一致向前看的指导方针。会议高度评价了关于实践是检验真理的唯一标准问题的讨论,从根本思想上解除了“两个凡是”的束缚,并且为克服“左”倾指导思想,恢复党的优良传统,为中国按正确方向寻求自己的社会主义道路奠定了思想基础。全会在坚持实事求是地解决历史遗留问题的同时,按照历史实际充分肯定毛泽东的伟大功勋。全会郑重指出,党在理论战线上的崇高任务,就是领导教育全党和全国人民历史、科学地认识毛泽东的伟大功绩,完整、准确地掌握毛泽东思想的科学体系,把马列主义、毛泽东思想的普遍原理同社会主义现代化建设的具体实践结合起来,并在新的历史条件下加以发展。
(二)恢复并重新确立党的正确政治路线
全会认真讨论了全党工作重点转移的问题。会议认为应当及时、果断地把全党工作的着重点和全国人民的注意力转移到社会主义现代化建设上来,这是一个极为重要的决定,它为“以经济建设为中心”这一指导思想的形成奠定了基础。会议认为实现现代化要求大幅度地提高生产力,生产关系和上层建筑必须适应生产力的发展要求并有利于它的提高。从根本上破除了不顾生产力发展要求,肆意改变生产关系和上层建筑的“’左”倾观点。全会明确指出党在新时期政治路线的基本内容是:“全党、全军和全国各族人民同心同德,进一步发展安定团结的政治局面。并且立即行动起来,鼓足干劲,群策群力,为在本世纪内把我国建设成为社会主义的现代化强国而进行新的长征。”④会议决定撤销所谓“反击右倾翻案风”运动和天安门事件的错误文件,纠正了过去对彭德怀、陶铸、薄一波等所做出的错误结论,肯定了他们对人民的贡献。提出解决历史遗留问题必须遵循实事求是、有错必纠的原则。全会决定永远废除那种脱离党和群众监督设立专案机构审查干部的方式。上述这些决定,实际上是对“文革”及其以前的“左”倾错误的否定,从而促使党的政治路线能够更好地转移到马克思主义的正确轨道上来。
(三)全会重新确立了党的正确组织路线
根据党的历史经验教训,全会决定健全党的民主集中制,健全党规党法, 严肃党纪。强调党中央和各级党委的集体领导,反对突出个人和宣传个人崇拜。这方面的决定对于克服“文革”对党组织的破坏,克服两年徘徊期间仍然存在的不正常现象有重要意义。为了维护党规党法,切实搞好党风。全会决定并选举产生了中共纪律委员会。陈云为第一书记,邓颖超为第二书记,胡耀邦为第三书记,黄克诚为常务书记,王鹤寿为副书记。为了加强党的领导机构,全会增选陈云为中央政治局委员、政治局常务委员、中央委员会副主席,增选邓颖超、胡耀邦、王震为中央政治局委员,增补黄克诚、宋任穷、胡乔木、习仲勋、王任重、陈再到、韩光、周惠为中央委员,将来提请中共十二大予以追认。在全会结束后三天举行的中共中央政治局会议上,确立胡耀邦为中共中央秘书长兼宣传部长(负责处理中央日常工作)。胡乔木、姚依林任副秘书长,宋任穷任中央组织部长,并且免去汪东兴的中共中央办公厅主任等职务。虽然华国锋仍担任党中央主席,但是就党的指导思想和实际工作来说,邓小平已经成为党中央的领导核心。邓小平在1989年6月十三届四中全会前夕曾经说过:“党的十一届三中全会建立了一个新的领导集体,这就是第二代的领导集体。在这个集体中,实际上可以说我处在一个关键地位。”⑤十三届四中全会后,他又进一步明确指出:“从我们党的十一届三中全会以后,开始产生了第二代领导集体,包括我在内,还有陈云同志、李先念同志,还有叶帅。”⑥ 这就为中国的社会主义建设进入改革开放的新时期提供了最有力的组织保障。上述一系列决定,标志着党的正确组织路线的重新确定。
(四)全会提出健全社会主义民主和加强社会主义法制问题
全会强调必须发扬社会主义民主,根据民主集中制的原则加强国家各级机构的建设,充分保障人民的民主权利。对于社会主义社会的阶级矛盾,必须按照严格区分和正确处理两类不同性质的矛盾的方法去解决,这样才能保证社会主义现代化建设所需要的安定团结的局面。在人民内部的思想政治生活中,只能实行民主方法,不能采取压制、打击手段。社会主义现代化建设需要集中统一的领导,需要严格执行各种规章制度和劳动纪律。但是必须有充分的民主,才能做到正确的集中。为了保障人民民主,必须加强社会主义法制,使民主制度化、法律化,使这种制度和法律具有稳定性、连续性和极大的权威,做到有法可依,有法必依,执法必严,违法必究。保证人民在法律面前人人平等,不允许任何人有超于法律之上的特权.。
(五)全会指出要解决好国民经济重大比例失调问题
全会要求在几年内逐步地改变重大的比例失调状况,消除生产、建设、流通、分配中的混乱状况,解决人民生活中多年积累下来的一些问题。针对“洋冒进”的错误,全会强调要做到综合平衡,基本建设必须积极而又量力地循序进行。全会通过的《关于加快农业发展若干问题的决定(草案)》,开始清算农业工作中的“左”的错误,明确提出要“加强劳动组织,建立严格的生产责任制”,并对包工到组,联产计酬等形式加以肯定。会议还提出了对外开放和重视科学的方针。全会指出,要在自力更生的基础上积极发展同世界各国平等互利的经济合作,注意引进先进技术和设备。大力加强四化建设所必须的科学教育工作。这些思想实际上是党的对外开放、对内搞活经济的重要方针的开端。
二、十一届三中全会的重要意义
陈云在三中全会闭幕会上的即席讲话中说道:“三中全会和此前的中央工作会议开得很成功。大家在马列主义、毛泽东思想的基础上,解放思想,畅所欲言,充分恢复和发扬了党内民主和党的实事求是、群众路线、批评和自我批评的优良作风,认真讨论了党内存在的一些重大问题,增强了团结,真正实现了毛泽东所提倡的又有集中又有民主,又有纪律又有自由,又有统一意志,又有个人心情舒畅、生动活泼的那样一种政治局面……一九五七年以后,由于种种干扰,毛泽东提出的这种心情舒畅、生动活泼的政治局面很多年没有实现。这一次党中央带了个好头,只要大家坚持下去,就有可能在全国实现。”⑦对这两次会议给予充分肯定
十一届三中全会成为社会主义建设史上划时期的座标。它之所以能够成为划时期的座标,是因为以邓小平为核心的党中央科学地总结了过去的经验与教训,并得出正确的路线、方针、政策。在如何进行社会主义建设这个根本问题上,从以阶级斗争为纲到以发展生产力为中心,从封闭转到开放,从固守成规转到各方面的改革。
十一届三中全会的历史功绩,在于它在坚持社会主义的前提下,为必要的经济体制改革和与之相适应的政治体制改革走出了具有决定意义的一步。它从根本上冲破了长期“左”倾错误的严重束缚,实事求是地评价了毛泽东在中国革命中的历史地位,深刻阐述了毛泽东思想作为党的指导思想的伟大意义,重新在全党确立了马克思主义的政治、思想和组织路线。它结束了粉碎江青反革命集团后党和国家工作两年徘徊,步履维艰的困难局面,在领导工作中实现了一系列具有重大意义的转变。自此党掌握了拨乱反正的主动权,有步骤地解决建国以来的诸多历史遗留问题和实际生活中所出现的新问题,使中国在政治和经济各方面都呈现出很好的形势。十一届三中全会开辟了改革开放和集中力量进行社会主义现代化建设的历史新时期,揭开了党和国家历史上的新篇章,当之无愧地成为建国以来中国共产党历史上具有深远意义的伟大转折。
目前有这样一种观点应该引起我们的警惕:即把十一届三中全会与辛亥革命相提并论,作为中国近代以来两个最伟大的事件,或者将十一届三中全会作为新中国历史的分界点,说1840到1949年的中国历史与三中全会前后的两个历史时期并列构成中国的近代史、现代史和当代史。从表面上看这种观点似乎是在抬高三中全会的历史地位,但实质上它无视和抹杀了中华人民共和国的成立在中国历史上的划时代意义,割裂了十一届三中全会前后两个历史时期在社会形态上的内在一致性——都是社会主义社会,三中全会所确立的改革开放政策并不是要将中国的社会主义社会改变成另外一种社会,更不是要否定社会主义革命的成果,而是要解决社会主义制度中一些不完善的问题,寻找出一条更适合中国国情的社会主义发展道路,也就是我们现在所说的中国特色的社会主义道路。因此这种观点只能是违背历史事实的主观臆断和对三中全会实际上的贬低。
【注释】
【1】胡绳,中国共产党的七十年,中共党史出版社,1991年版。
【2】邓小平文选(一九七五——一九八二年),人民出版社1983年版。第35-36页
【3】邓小平文选第二卷,人民出版社1994年版面的140-141页。
【4】三中以来重要文献选编上,人民出版社1982年版,第5页。
【5】邓小平文选第3卷,人民出版社1993年版,第309页。
【6】邓小平年谱(1975-1997)下,中央文献出版社2004年版,第1295页。
【7】陈云年谱下,中央文献出版社2000年版,第231页。



商业银行专业贷款监管资本计量指引

中国银行业监督管理委员会


商业银行专业贷款监管资本计量指引

中国银行业监督管理委员会
2008年9月18日


第一条 为规范专业贷款监管资本计量,加强对专业贷款风险管理,根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》等法律法规,制定本指引。
第二条 本指引适用于《中国银行业实施新资本协议指导意见》确定的新资本协议银行和自愿实施新资本协议的其他商业银行。
第三条 商业银行实施新资本协议,应按照本指引要求计量专业贷款的监管资本要求。
第四条 本指引所称专业贷款是指按照《商业银行银行账户信用风险暴露分类指引》确定为项目融资、物品融资、商品融资和产生收入的房地产等风险暴露。
第五条 商业银行可以采用内部评级法或监管映射法计量专业贷款的信用风险和监管资本要求。
第六条 商业银行采用内部评级法的,专业贷款内部评级体系应达到《商业银行信用风险内部评级体系监管指引》的要求,并且在估计违约风险暴露时,还应充分考虑债务人违约后,为促使贷款所形成的资产投入运营而继续发放贷款的影响,以确保风险估计的审慎性。
第七条 商业银行采用内部评级法的,应按照《商业银行资本充足率计算规则》计量专业贷款的监管资本要求。
第八条 商业银行专业贷款内部评级体系若未能达到《商业银行信用风险内部评级体系监管指引》的要求,应采用监管映射法计量专业贷款的资本要求。
第九条 商业银行可以对专业贷款中的一个或多个子类采用监管映射法,对其他子类采用内部评级法,但不得同时对同一子类的风险暴露采用不同的方法。
第十条 商业银行采用监管映射法的,专业贷款的内部评级体系应达到以下要求:
(一)商业银行应对专业贷款采用一维评级,评级应同时考虑债务人的特征和债项特征以及两者之间的相关性,直接反映预期损失。
(二)商业银行应最少设置4个非违约级别和1个违约级别。
第十一条 商业银行采用监管映射法的,专业贷款评级应考虑以下因素:
(一)项目融资评级应考虑财务状况、政治和法律环境、交易特点、项目发起人或债务人实力和担保安排等5方面因素。项目融资监管评级标准详见附件1。
(二)物品融资评级应考虑财务状况、政治和法律环境、交易特点、操作风险、资产特征、项目发起人实力和担保安排等7方面因素。物品融资的监管评级标准详见附件2。
(三)商品融资评级应考虑财务状况、政治和法律环境、资产特征、项目发起人实力和担保安排等5方面因素。商品融资监管评级标准详见附件3。
(四)产生收入的房地产评级应考虑财务状况、资产特征、项目发起人或开发商实力和担保安排等4方面因素。产生收入的房地产监管评级标准详见附件4。
第十二条 商业银行采用监管映射法的,应将专业贷款的内部评级结果映射到“优”、“良”、“中”、“差”和“违约”5个监管评级。商业银行应参照内部评级与外部评级的映射关系、监管评级与外部评级的映射关系,确保内部评级与监管评级映射关系的一致性和稳定性。
(一)监管评级“优”,对应外部评级BBB-或以上。
(二)监管评级“良”,对应外部评级BB+ 或 BB。
(三)监管评级“中”,对应外部评级BB- 或 B+。
(四)监管评级“差”,对应外部评级B 到 C-。
(五)监管评级“违约”,不适用于与外部评级映射。
第十三条 上条所称的优、良、中、差和违约5个监管评级的含义分别是:
(一)监管评级“优”是指贷款所形成的资产未来所产生的现金流充足且稳定,市场竞争能力和发起人实力强,并落实了全面担保安排,即使在经济和行业面临持续、严重问题时,承贷主体仍能偿还债务。
(二)监管评级“良”是指贷款所形成的资产未来所产生的现金流充足且稳定,市场竞争能力和发起人实力良好,并落实了全面担保安排,但在经济和行业面临持续、严重问题时,承贷主体可能无法全额偿还债务。
(三)监管评级“中”是指贷款所形成的资产未来所产生的现金流充足,但市场竞争能力和发起人实力一般,担保安排存在缺陷,导致现金流不够稳定,承贷主体抵御经济衰退和行业波动的能力很弱。
(四)监管评级“差”是指贷款所形成的资产未来所产生的现金流不确定性很大,市场竞争能力和发起人实力差,承贷主体偿债能力很大程度上依赖于经济状况和市场需求出现好转,否则承贷主体可能违约。
(五)监管评级“违约”是指,按照《商业银行信用风险内部评级体系监管指引》的违约定义,承贷主体已经违约。
第十四条 商业银行采用监管映射法的,若专业贷款的内部评级标准与监管评级标准不一致,应记录两者之间的差异,并向监管部门解释差异存在的原因和合理性,证明内部评级与监管评级的映射关系,确保两者的主要特征相一致。商业银行应保证其内部评级推翻,不会使映射过程失效。
第十五条 专业贷款的5个监管评级分别对应特定的风险权重,具体如下:
(一)监管评级“优”,风险权重为70%。
(二)监管评级“良”,风险权重为90%。
(三)监管评级“中”,风险权重为115%。
(四)监管评级“差”,风险权重为250%。
(五)监管评级“违约”,风险权重为0%。
第十六条 如果商业银行或监管部门认为,产生收入的房地产贷款的未来房地产出租收入、销售收入或土地出让收入的波动性较大,可提高其风险权重:
(一)监管评级“优”,风险权重为95%。
(二)监管评级“良”,风险权重为120%。
(三)监管评级“中”,风险权重为140%。
第十七条 符合下列条件之一的专业贷款,监管评级为“优”的风险权重为50%;监管评级为“良”的风险权重为70%:
(一)贷款剩余期限不足2.5年。
(二)监管部门认定,商业银行授信和评级标准比监管评级标准更为审慎。
第十八条 专业贷款的5个监管评级分别对应特定的预期损失比例,具体如下:
(一)监管评级“优”,预期损失比例为0.4%。
(二)监管评级“良”,预期损失比例为0.8%。
(三)监管评级“中”,预期损失比例为2.8%。
(四)监管评级“差”,预期损失比例为8%。
(五)监管评级“违约”,预期损失比例为50%。
第十九条 符合下列条件之一的专业贷款,监管评级为“优”的预期损失比例为0%,监管评级为“良”的预期损失率比例0.4%:
(一)贷款剩余期限不足2.5年。
(二)监管部门认定,商业银行授信和评级标准比监管评级标准更为审慎。
第二十条 附件1、附件2、附件3和附件4为本指引的组成部分。
第二十一条 本指引采用标准普尔的评级符号,但对商业银行选用外部信用评级公司不做规定,商业银行可自行选择评级公司的评级结果,并保持连续性。
第二十二条 本指引由中国银行业监督管理委员会负责解释。
第二十三条 本指引自2008年10月1日起施行;有关监管资本要求的计算规则自获得中国银行业监督管理委员会批准实施新资本协议之日起施行。

附件1:项目融资的监管评级标准
附件2:物品融资的监管评级标准
附件3:商品融资的监管评级标准
附件4:产生收入的房地产的监管评级标准

附件1:项目融资的监管评级标准
优 良 中 差
财务状况
市场形势以及竞争地位 市场上仅有少数直接或间接竞争者或项目在位置、成本或技术上具有实质性和持久性优势市场中定位为顶级竞争者市场需求较强并继续上升 市场上仅有少数直接或间接竞争者或项目在位置、成本或技术水平上具有稍强的优势,但该状况不会持久市场中定位为一流竞争者市场需求较强并稳定 项目在位置、成本或技术上不具有优势市场中定位为一般竞争者市场需求充分并稳定 项目在位置、成本或技术上比平均水平弱无明显的市场定位市场需求较差并持续下降
财务比率(例如:偿债保障比率(DSCR),贷款期保障比率(LLCR),项目期保障比率(PLCR)和债务/资本比率) 相对于项目风险程度来说,财务比率优,经济前景非常看好 相对于项目风险程度来说,财务比率介于健康和一般之间,经济前景看好 相对于项目风险程度来说,财务比率符合标准 相对于项目风险程度来说,财务比率弱
压力分析 当经济和行业面临持续、严重的问题时,项目仍能偿还债务 当经济和行业面临一般问题时,项目能偿还债务。只有当经济发生严重问题时,项目才可能违约 项目易受经济周期中常见的负面影响,可能在正常的低谷期违约 如果情况不好转,项目可能违约
融资结构
贷款持续期与项目持续期的对比 项目的有效使用寿命大大超过贷款期限 项目的有效使用寿命超过贷款期限 项目的有效使用寿命超过贷款期限 项目的有效使用寿命可能低于贷款期限
贷款分期偿还计划 债务本息分期均衡偿还 债务本息分期均衡偿还 债务本息分期均衡偿还,但有少部分到期一次性偿还 到期一次性偿还,或债务本息定期等额偿还,但有很大部分到期一次性偿还
政治、法律环境
考虑项目类型和风险缓释之后的政治风险,包括风险转移 风险很低,可供使用的风险缓释工具功能优异 风险低,可供使用的风险缓释工具功能良好 风险不高,风险缓释工具功能一般 风险很高,缺乏风险缓释工具或其功能较差
政府的支持和项目在长期对国家的重要程度 项目(主要是出口导向型的)对国家具有重大战略性意义,政府强有力的支持 项目对国家重要,政府支持程度较高 项目不具有战略意义,但毫无疑问对政府有利,政府可能未明确表示支持 项目对国家不重要,政府不支持或支持较弱
法律和监管环境的稳定性(法律变革的风险) 长期稳定有利的监管环境 中期稳定有利的监管环境 能比较确定地预测监管环境的变化 项目可能受当前和未来的监管问题影响
遵照当地有关法律,获得所有必要支持和许可的程度 高 较高 一般 低
有关合同和抵质押品的强制执行力 合同和抵质押品能强制执行 合同和抵质押品能强制执行 即使存在若干非要害问题,合同和抵质押品仍能强制执行 合同和抵质押品强制执行方面存在要害问题尚未解决
交易特点
设计和技术风险 技术和设计完全可靠 技术和设计完全可靠 技术和设计可靠——用强大的一揽子完工方案可缓解萌芽阶段的问题 技术和设计不可靠/存在技术问题和/或设计复杂
建设风险
审批和选址 已获全部批件 一些事项尚待批准但获批可能性很大 一些事项尚待批准但审批程序明确,审批只是例行公事 尚未获得关键批件,审批并非例行公事,可能还要满足其他一些重要条件
建设合同类型 价格和日期都固定的总承包工程、采购及建设合同(EPC) 价格和日期都固定的总承包工程、采购及建设合同 价格和日期都固定的总承包建设合同,有一家或一家以上的承包商 缺乏价格固定的总承包合同或合同不完整和/或存在与各承包商多方联络的问题
项目完成担保 约定的损害赔偿金充足且由金融实物资产支持以及/或财务实力雄厚的项目发起人提供项目完成担保 约定的损害赔偿金较多且由金融实物资产支持以及/或财务实力较强的项目发起人提供项目完成担保 约定的损害赔偿金适当且由金融实物资产支持以及/或财务实力较强的项目发起人提供项目完成担保 约定的损害赔偿金不足或缺乏金融实物资产的支持或项目完成担保较弱
承包商承建类似项目的业绩和财务实力 强 较强 中 弱
操作风险
营运与维护(O & M)的范围和性质 完备的长期营运和维护合同,最好附带业绩激励条款,和/或营运和维护储备金账户 长期的营运和维护合同,和/或营运和维护储备金账户 不完备的营运和维护合同,或附带营运和维护储备金账户 缺乏营运和维护合同:缓释操作无法抵御高营业成本的风险
运营商的专业能力,业绩和财务实力 很强,或者项目发起人承诺提供技术支持 较强 中 不强/弱,或者当地运营商受当局控制
承购风险(Off-take risk)
(a)存在照付不议(take-or-pay)合同或固定价格承购(fixed-price off-take)合同的情况下 承购方信誉卓著;合同终止条款完备;项目合同期限略微长于债务期限 承购方信誉良好;合同终止条款完备;项目合同期限长于债务期限 承购方信誉一般;合同对终止条款做一般规定;项目合同期限一般等于债务期限 承购方信誉较差;合同终止条款规定不全;项目合同期限不长于债务期限
(b)不存在照付不议合同或固定价格承购合同的情况下 项目产品即所产生的主要服务或商品在世界范围销售顺畅;即使市场价格增长率低于过去,产品也能按预定价格出售 项目产品即所产生的主要服务或商品在地区市场销售顺畅,即使市场价格增长率低于过去,产品也能按预定价格出售 商品销售范围有限且只能按比预定价格低的价格出售 项目产品只有一两个买家或者在有组织市场一般无法售出
供货商风险
原材料(feed-stocks)价格、数量和运输风险;供货商的业绩和财务实力 与财务实力很强的供货商签订长期供货合同 与财务实力较强的供货商签订长期供货合同 与财务实力较强的供货商签订长期供货合同,但仍可能存在一定程度的价格风险 与财务实力弱的供货商签订短期或长期供货合同,肯定存在一定程度的价格风险
储备风险(如自然资源开发) 储备探明且已开发,并经独立方审计,在项目使用寿命期内超额满足需要 储备探明且已开发,并经独立方审计,在项目使用寿命期内超额满足需要 探明储备可在债务存续期满足项目需要 项目在某种程度上依赖潜藏或尚未开发的储备
不可抗力风险(战争、内乱、 自然灾害 等) 风险缓释工具有效, 风险暴露的水平较低 风险缓释工具有效,风险暴露的水平较适中 风险缓释工具有效,一般防护 存在明显风险,不能完全缓释
项目发起人/债务人的实力
发起人/债务人的业绩、财务实力和国别/行业经历 发起人/债务人业绩优秀,财务实力雄厚 发起人/债务人业绩良好,财务实力良好 发起人/债务人业绩一般,财务实力良好 发起人/债务人缺乏业绩或业绩值得怀疑以及/或财务实力微弱
发起人/债务人对项目的支持力度,例如有股权、所有权条款保障,有在必要时向项目补充注资的激励机制,以及其他相关交易 支持力度大项目对发起人具有高度战略意义(核心业务—长期战略)发起人/债务人对他人或相关交易的承诺效力较低或无承诺 支持力度较大项目对发起人具有战略意义(核心业务—长期战略)发起人/债务人对他人或相关交易有相对效力较高的承诺 支持力度一般项目对发起人重要(核心业务)发起人/债务人对他人或相关交易具有一些相对重要的承诺 支持有限项目对发起人的长期战略或核心业务无关紧要 发起人/债务人对他人或相关交易的承诺极有可能影响当前项目
担保安排
合同和账户权利分配 非常全面 全面 一般 差
抵押物的质量、价值和流动性 对起动项目的全部资产、合同、批文和账户拥有手续完备的优先担保权益抵质押物价值充足,交易活跃 对起动项目的全部资产、合同、批文和账户拥有手续完备的优先担保权益抵质押物价值充足,具有交易先例 对起动项目的全部资产、合同、批文和账户拥有一般性的担保权益抵质押物价值充足,能够进行交易 对贷款人几乎未提供担保,或抵押条款对银行不利抵质押物价值充足,或不能进行交易
贷款人对现金流的控制(例如现金转账(cash sweep) 和独立第三方账户托管) 好 较好 一般 差
合同条款的约束力(关于强制提前付款、递延付款、分期付款和红利限制等方面的强制规定) 合同条款对此类项目约束力强项目不再举借其他债务 合同条款对此类项目约束力较强项目举借的其他债务非常有限 合同条款对此类项目约束力一般项目举借的其他债务有限 合同条款对此类项目约束力弱项目可能无限举借其他债务
储备基金(偿债、营运与维护、更新和重置、不可预见事件) 储备基金覆盖期超过平均项目期储备基金来源落实,全部都由现金或高评级银行出具的信用证组成 储备基金覆盖期等于平均项目期所有储备基金来源都落实 储备基金覆盖期等于平均项目期所有储备基金来源都落实 储备基金覆盖期低于平均项目期储备基金来源于经营现金流



附件2:物品融资的监管评级标准
优 良 中 差
财务状况
市场状况 需求旺盛且处升势进入障碍大对技术和经济前景变化不敏感 需求旺盛且稳定存在进入障碍对技术和经济前景变化有些敏感 需求一般且稳定进入障碍有限对技术和经济前景变化非常敏感 需求疲弱且不断下降无进入障碍易受技术和经济前景变化的负面影响,环境高度不确定
财务比率(偿债保障比率和贷款/价值比率) 相对资产类型而言,财务比率健康。经济情况预测非常好 相对资产类型而言,财务比率健康/尚可。经济情况预测好 相对资产类型而言,财务比率一般 相对资产类型而言,财务比率过于冒险
压力测试 长期收入稳定能够抵御经济周期中出现的严重压力情形 短期收入较好能够抵御一些负面问题。只有出现严重压力情形才可能违约 短期收入不确定现金流易受经济周期中常见的压力情形的不利影响。贷款可能在正常的经济低迷期违约 收入非常不确定即使在经济正常的情况下,贷款也可能违约,除非情况发生好转
市场流动性 市场具有全球性资产流动性高 市场具有全球性或区域性资产流动性比较高 区域性市场且短期前景不利流动性低 只有本地市场或前景不佳流动性低或没有流动性
政治和法律环境
政治风险,包括风险的转移 非常低,采用的风险缓释工具功能强大 低,采用的风险缓释工具功能较强 中等,风险缓释工具功能一般 高,缺乏风险缓释工具或功能差
法律和监管风险 司法环境有利于物品的收回(repossession)和合同的强制执行 司法环境有利于物品的收回和合同的强制执行 司法环境总体来说有利于物品的收回和合同的强制执行,即使恢复过程可能较长和/或较难 法律和监管环境差或不稳定。司法制度使物品收回或合同的执行过程过长或不可能
交易特点
与资产经济寿命相应的融资条款 完整的支付方案/最后一笔分期付款金额很小。无宽限期 最后一笔分期付款比较重要,但仍保持在适度的水平 最后一笔分期付款重要,有潜在的宽限期 偿还不利被罚款或最后一笔分期付款非常高
操作风险
批文/许可 已获得全部批文,资产符合当前和可预见的稳健监管法规的规定 全部批文已获得或正待批复,资产符合当前和可预见的稳健监管法规的规定 大多数批文已获得或正待批复,资产符合当前和可预见的稳健监管法规的规定 在获得所有必要审批事项上存在问题。部分配置计划和/或营运计划可能需要修改
营运与维护合同的范围和性质 完备的长期营运与维护合同,最好配合合同履约激励措施和/或营运与维护储备金账户(如有需要) 长期营运与维护合同和/或营运与维护储备金账户(如有需要) 不完备的营运与维护合同或营运与维护储备金账户(如有需要) 缺乏营运与维护合同:营运成本风险过高,风险缓释作用有限
营运商的财务实力、同类资产的管理业绩和对租赁期满资产的再次营销能力 业绩和再营销能力出众 业绩和再营销能力良好 业绩短、差,再营销能力不确定 业绩无或不为人知,缺乏资产再营销能力
资产特征
与同一市场资产相比,配置、型号、设计和维修(如飞机的使用年限和型号)方面的情况 在设计和维修上拥有很强的优势,配置标准,物品符合上市流通要求 设计和维修中等偏上,配置标准,但可能存在非常有限的一些例外情况,物品符合上市流通需要 设计和维修一般,配置有些特殊,可能使物品在市场上流通受限 设计和维修差,资产接近经济使用寿命。配置非常特殊,物品的市场流动性差
转售价值 当前的转售价值大大高于债务价值 转售价值适度高于债务价值 转售价值略高于债务价值 转售价值低于债务价值
资产价值及流动性相对于经济周期的敏感程度 资产价值及流动性相对经济周期较不敏感 资产价值及流动性相对经济周期敏感 资产价值及流动性相对经济周期相当敏感 资产价值及流动性相对经济周期的敏感度非常高
发起人实力
营运商的财务实力、同类资产的管理业绩和对租赁期满资产的再次营销能力 业绩和再营销能力出众 业绩和再营销能力良好 业绩短、差,再营销能力不确定 业绩无或不为人知,缺乏资产再营销能力
发起人的业绩和财务实力 发起人业绩出众,财力强盛 发起人业绩和财力优良 发起人业绩一般,财力优良 发起人业绩无或值得怀疑及/或财力微弱
担保安排
资产控制 法律文件保障贷款人对资产或拥有此资产的公司实施有效控制(例如拥有材料完备的优先担保权益,或租赁框架中包含此担保品) 法律文件保障贷款人对资产或拥有此资产的公司实施有效控制(例如拥有材料完备的担保权益,或租赁框架中包含此担保品) 法律文件保障贷款人对资产或拥有此资产的公司实施有效控制(例如拥有材料完备的担保权益,或租赁框架中包含此担保品) 合同几乎未规定向贷款人提供担保,造成对资产丧失控制的风险
贷款人拥有的监控资产场所和状况的权利和手段 贷款人能够在任何时间任何地点监控资产的场所和状况(定期报告、检查的可能性) 贷款人几乎能够在任何时间任何地点监控资产的场所和状况 贷款人能够在任何时间任何地点监控资产的场所和状况 贷款人能够有限监控资产的场所和状况
损害保险 向顶级保险公司投保保险额高包括担保品损害保险 向优质保险公司投保保险额较高不包括担保品损害保险 向一般保险公司投保保险额一般不包括担保品损害保险 向差的保险公司投保保险额低不包括担保品损害保险










附件3 :商品融资的监管评级标准

优 良 中 差
财务状况
交易的超额担保程度 优 良 中 差
政治和法律环境
国家风险 没有国家风险 有限的国家风险(特别是新兴市场国家的储备在境外离岸存放) 有国家风险(特别是新兴市场国家的储备在境外离岸存放) 国家风险高(特别是新兴市场国家的储备在境外离岸存放)
国家风险的缓释措施 非常有力的缓释措施:强有力的离岸机制战略性商品购买商实力一流 有力的缓释措施:有离岸机制战略性商品购买商实力强 缓释措施一般:有离岸机制商品战略性较低购买商实力一般 只有部分缓释措施:缺乏离岸机制非战略商品购买商实力弱
资产特征
流动性和易损程度 商品公开报价可利用期货或场外市场工具套做保值商品不易损坏 商品公开报价可利用场外市场工具套做保值商品不易损坏 商品非公开报价但有市场流动性套做保值与否不确定商品不易损坏 商品非公开报价,相对市场的广度和深度而言,流动性受限缺乏合适的套做保值工具商品易损坏
发起人实力
交易商财务实力 相对于交易策略和风险而言非常强 强 一般 弱
业绩,包括辅助流程的管理能力 在有问题交易上经验丰富操作成功和成本节约的业绩优 在有问题交易上经验够用操作成功和成本节约的业绩良 在有问题交易上经验有限操作成功和成本节约的业绩一般 总体业绩有限或不确定成本和利润波动大
交易控制和保值政策 交易对手方选择、套做保值和监控标准严格 交易对手方选择、套做保值和监控标准适当 有交易经验,问题没有或很小 交易员有巨额损失交易记录
财务披露质量 优 良 中 财务披露存在一些不确定性或不充分
担保安排
资产控制 贷款人拥有完备的优先担保权益,在任何时间可视需要在法律上对资产行使控制权 贷款人拥有完备的优先担保权益,在任何时间可视需要在法律上对资产行使控制权 在某一环节贷款人对资产的控制发生中断,凭借对交易流程的了解或第三方承担可缓释此中断问题 合同存在丧失资产控制权的风险。恢复可能有危险
损害保险 向顶级保险公司投保保险额高包括担保品损害保险 向优质保险公司投保保险额较高不包括担保品损害保险 向一般保险公司投保保险额一般不包括担保品损害保险 向差的保险公司投保保险额低不包括担保品损害保险

附件4:产生收入的房地产的监管评级标准
优 良 中 差
财务状况
市场状况 目前项目类型和场所供需均衡即将面市的竞争性房地产项目少于或等于需求预测 目前项目类型和场所供需均衡即将面市的竞争性房地产项目大体等于需求预测 市场供需基本均衡竞争性房地产项目即将面市,其他房地产处于计划中,项目设计和生产能力没有新项目先进 市场需求弱,何时改善达到均衡并不确定项目租期届满后不易找到承租人。新的租赁条件不如现在的优越
财务比率和垫款比例(DSCR适用于以出租为目的的房地产并且在建设阶段不适用,LTV适用于以出售为目的的房地产) 相对房地产项目类型,偿债保障比率(DSCR)很高,贷款/价值比率(LTV)低。如果存在二级市场,按市场价认购 偿债保障比率(DSCR)和贷款/价值比率(LTV)良好。如果存在二级市场,按市场价认购 房地产的偿债保障比率(DSCR)恶化,价值下跌,导致贷款/价值比率(LTV)上升 房地产的偿债保障比率(DSCR)恶化严重,其贷款/价值比率(LTV)大大高于新贷款的最低标准
压力分析 房地产的资金来源、或有事项和负债配置可使其在面临严重的财务压力(如利率、经济增长)情况下履行偿债义务 房地产在面临持续的财务压力(如利率、经济增长)情况下能履行偿债义务。该房地产仅在面临严重经济问题时才可能违约 在经济下滑时,房地产收入将减少,降低其资本开支能力并增加了违约风险 房地产的财务状况趋紧,除非近期改善否则可能违约
现金流预测
(a)已完工、稳定的房地产项目 合同租期长且到期日分散房地产租与信誉好的客户房地产承租记录显示客户均到期续租空置率低费用(维修、保险、保安和财产税)可预测 房地产大部分合同租期长承租户信誉各异合同到期续租情况正常空置率低费用可预测 房地产大部分出租合同为中期承租户信誉各异合同到期续租情况一般空置率一般费用相对可预测但随收入变动 房地产出租合同期限不一承租户信誉各异合同到期原承租户很少续租空置率高吸引新租户的场地费用开支很高
(b)已完工但不稳定的房地产项目 租赁活动按计划开展或超出计划。项目近期将稳定 租赁活动按计划开展或超出计划。项目近期将稳定 多数租赁活动按计划开展,但是一段时期内项目不稳定 出租情况不如预期。尽管达到目标入住率,但收入不理想,导致现金流紧张
(c)在建项目 房地产在贷款存续期间已全部预租或预售给信用等级为投资级的承租人或买家 房地产已全部预租或预售给信誉好的承租人或买家 租赁活动按计划进行,但房地产可能没有预租 房地产因成本过高、市价下跌、承租人撤租或其他原因而恶化
资产特征
场所 房地产位于非常优越的地段,方便租户 房地产位于优越的地段,方便租户 房地产位置缺乏比较优势 房地产位置、配置、设计和维修存在问题
设计和条件 房地产因设计、配置和维修较好而受欢迎,远比新项目有竞争力 房地产的设计、配置和维修得当,设计和性能比新项目有竞争力 房地产的配置、设计和维修尚可 房地产的配置、设计或维修薄弱
在建房地产 建设预算保守,技术风险较低,承包商水平很高 建设预算保守,技术风险较低,承包商水平很高 建设预算够用,承包商水平一般 建设开支超出预算或项目技术风险过高而不切实际。承包商可能不合格
发起人/开发商实力
开发房地产项目的财力和意愿 发起人/开发商提供大量现金用于建设或收购房地产发起人/开发商资金充裕,直接及或有负债低发起人/开发商的房地产位置分散,种类多样 发起人/开发商提供较多现金用于建设或收购房地产发起人/开发商的财务状况良好,能在出现现金流短缺的情况下支持房地产建设发起人/开发商的房地产位置分散 发起人/开发商提供资金不多或非现金发起人/开发商财务实力中等或偏下 发起人/开发商支持房地产项目的能力不足,意愿不强
类似房地产项目的声誉和业绩 管理层富有经验,发起人资质出色在类似项目上声誉佳、长期业绩好 管理层经验和发起人资质良好发起人或管理层在类似项目上业绩好 管理层经验和发起人资质一般管理层或发起人在类似项目上未发生过严重问题 管理层经验不足,发起人资质不合规格管理层和发起人的问题曾导致房地产管理困难
与房地产业参与方的关系 与一流房地产租赁代理商等保持密切关系 与一流房地产租赁代理商等关系可靠 与租赁代理商和其他提供重要房地产服务各方之间保持适当关系 与租赁代理商和其他提供重要房地产服务各方之间关系不好
自筹资金到位情况 已全部到位 预计优于贷款到位 预计与贷款同比例到位 迟于贷款到位或无法到位
担保安排
留置权性质 拥有手续完备的第一顺位留置权 拥有手续完备的第一顺位留置权 拥有手续完备的第一顺位留置权 贷款人的执行抵质权的能力受到限制
租金分配(长期出租 的房地产项目) 银行已经获得租金分配,并掌握现租户的信息,如出租表单、项目租约的副本,以通知租户直接向贷款人缴纳租金 银行已经获得租金分配,并掌握现租户的信息,如出租表单、项目租约的副本,以通知租户直接向贷款人缴纳租金 银行已经获得租金分配,并掌握现租户的信息,如出租表单、项目租约的副本,以通知租户直接向贷款人缴纳租金 银行尚未获得租金分配,或未掌握用于向租户发通知的必要信息
保险覆盖面情况 适当 适当 适当 不合格