共同遗嘱若干问题探讨
柏文栋　陈明霞

　　项遗嘱继承关系能否发生，取决于有关遗嘱的是否有效。我国继承法对遗嘱继承方式作了较为明确和严格的规定，但并未规定共同遗嘱，学界对这一问题也一直存在争论。目前，我国的婚姻家庭立法正紧张进行，研究探讨共同遗嘱的若干问题，具有一定的现实意义。
一、共同遗嘱的涵义及特征
　　共同遗嘱，又称联合遗嘱，或合立遗嘱、共立遗嘱，是指两个或两个以上的遗嘱人共同订立同一份遗嘱，对其死亡后各自或共同遗留的财产指定继承人继承的一种遗产继承方式。这是一种特殊的遗嘱方式，多数情况下发生在夫妻之间。比如某对年老夫妻自书一份遗嘱，指定当两人百年之后，夫妻共同财产除房屋由其长子继承外，其余由其次子继承，妻子祖传之玉佩由其唯一的女儿继承。此遗嘱即为夫妻共同遗嘱。共同遗嘱从遗嘱内容上可分为相关的共同遗嘱和单纯的共同遗嘱两种，同一份共同遗嘱也有单纯和相关之分。相关的共同遗嘱是相互依存的，即当一方的遗嘱内容发生变更或撤回时，对方的遗嘱内容也因而随之发生变化；在遗嘱生效前，即使有遗嘱人先死亡，其遗产也不得被擅自分割。而单纯的共同遗嘱人之间的关系，则是相互独立的，遗嘱人各自可自由变更、撤销其遗嘱而互不相干。可见，单纯的共同遗嘱实为数份独立遗嘱，只不过在形式上合而为一而已，而内容相关的共同遗嘱则要复杂得多，任何一位遗嘱人皆不得擅自变更或撤回遗嘱内容，通常要等到最后一位遗嘱人死亡后，继承才真正开始。这些与我们通常所认知的单个遗嘱在形式、内容及本质上均有很大差异。
　　与单个遗嘱相比较，共同遗嘱的法律特征表现为：1?共同遗嘱是一种双方或多方的民事行为。一般认为，遗嘱是一种处分自己遗产的单方法律行为，不同于契约等合意行为，但共同遗嘱却是双方或多方共同合意的结果。2?共同遗嘱的成立乃是双方或多方共同的意思表示。共同遗嘱人在订立遗嘱时主观上具有明确的目的性，其设立遗嘱的目的，不仅表示自己死亡后对遗产进行处分的意愿，还有对双方或多方死亡后各自或共同财产指定继承人继承的共同意思表示，且这种意思表示通常是双方或多方的真实意思表示。3?共同遗嘱在表现形式上较为单一。无论是自书或公证的遗嘱，一般都表现为书面的证书(文件)，与单个遗嘱形式的多样性有明显区别。4?共同遗嘱的遗嘱人可以在多种不同的情况下订立遗嘱。遗嘱人可以在他们还没有死亡威胁时就立下遗嘱或有一方在死亡危急时刻才立下遗嘱，也可以在不同时期立下数份遗嘱，当然，这数份遗嘱并非全部有效。
二、有关共同遗嘱的立法例及理论分歧
　　各国立法对共同遗嘱及其效力的态度截然相反，但无大陆法系与英美法系等依法律传统之区分，在每一法系内皆有承认与禁止的立法或判例。一种立法例是采用承认主义，明确共同遗嘱的合法性、有效性。奥地利民法典第583条和第1248条，原联邦德国民法典第2265条至2273条，均明文确认夫妻之间可以订立共同遗嘱；有关国际公约也有承认之规定，如1961年10月5日订立于海牙的《遗嘱处分方式法律冲突公约》第4条规定：“本公约亦应适用于两个或两个以上的人在同一份文件中作出的遗嘱处分的方式。”此外，英美等没有统一成文法典的国家，其法院判例也都承认共同遗嘱的效力。另一种立法例是采用禁止主义，完全禁止订立共同遗嘱，否认共同遗嘱的效力。如法国民法典第968条规定：“二人或二人以上不得以同一证书订立遗嘱，不问为第三人利益，或为相互的遗嘱处分”。日本、捷克等国也有相同的规定。日本民法第975条规定：“二人以上者，不得以同一证书立遗嘱”。捷克斯洛伐克民法典第476条第3项规定：“几个被继承人的共同遗嘱无效”。
　　但是，理论上的分歧并非如此单一。就我国学界而言，对此争论，归纳起来主要有三种观点，即承认说、禁止说和折衷说。承认说的理论根据在于：1?遗嘱行为是一种私法上的行为。遗嘱人设立遗嘱的目的，是表明自己死亡后对遗产处分的意愿。对遗嘱效力的确认应当贯彻私法自治的原则，只要是真实的意思表示就应当认为有效，而不应过分关注其行为的方式。2?共同遗嘱是一种双方或多方的合意行为，但这种双方或多方的合意行为是基于立遗嘱人相互之间的信赖以及遗嘱所涉及的特定家庭关系而作出的，它又不完全等同于契约等合意行为，必须经对方当事人同意才能成立并发生法律效力的双方或多方民事法律行为。这种与特定人身关系相联系的共同遗嘱能够保证财产流转关系的安全运行。3?多数国家的立法例及司法实务对共同遗嘱，无论是承认抑或禁止，都充分考虑到遗嘱本身的特性和遗嘱成立的实际情况和需要，扩大或放宽遗嘱方式的适用范围，在遗嘱方式的有效性问题上已经采取或趋于采取比较宽松的态度，以成全死者的遗愿，避免或减少遗产继承关系的不稳定。禁止说则持相反的观点，认为：1?共同遗嘱恰恰违背了当事人意思自治原则和遗嘱自由原则。因为遗嘱是遗嘱人单方面的民事法律行为，遗嘱人单方的意思表示即可独立自主地决定遗嘱的成立、变更或撤销，而共同遗嘱，尤其是内容相关的共同遗嘱，却是一种双方的民事法律行为，任何一方不得随意予以变更、撤销。2?遗嘱的效力难以确定。如当共同遗嘱人一方在生前即以实际行为处分了自己的遗嘱标的物，而实际上否定了其所订立的共同遗嘱时，共同遗嘱人的另一方所为的遗嘱内容是否仍然有效呢?何况，遗嘱是遗嘱人死亡后发生法律效力的民事法律行为，遗嘱成立时，不可能立即发生法律效力，一定要等到遗嘱人死亡后才生效。3?因共同遗嘱而发生的继承关系，继承开始时间无法确定。继承从被继承人死亡时开始，而遗嘱内容的实现是以立遗嘱人死亡和留存合法遗产等法律事实的存在为前提的。事实上，共同遗嘱人不可能同时死亡，当共同遗嘱人一方先死亡时，有关该死亡人的遗产继承即应当开始，但共同遗嘱的存在，使得该继承开始时间失去了法律意义，会导致遗产的范围无法确定等。若等到最后一位共同遗嘱人死亡，继承才开始，则其间所发生的各种法律事实往往又会直接影响共同遗嘱的内容效力。折衷说的观点则认为：1?当事人意思自治的私法原则虽为古老的民法原则，但在当今越来越注重人权及私权保护的时代，法律更应当对公民处分个人权利持宽容的态度，给以充分的维护和尊重。共同遗嘱人通过订立共同遗嘱的方式对自己死亡后各自或共同遗产的处分作出共同意思表示，并不违背意思自治原则。合同行为是一种双方或多方行为，仍然是当事人意思自治的结果，意思自治原则是一项基本的民法原则，但不能把它仅局限在单方的民事法律行为中。2?遗嘱是否有效取决于遗嘱的形式要件和实质要件是否具备，但主要还是看遗嘱的实质要件，即遗嘱人在设立遗嘱时是否具有遗嘱能力，是否是遗嘱人的真实意思，是否只处分被继承人的个人合法财产。无论是单个遗嘱还是共同遗嘱，其有效必须符合这三要件，即使处分共同遗产也应当是合意形成。3?因共同遗嘱是遗嘱人双方或多方的合意行为，实践中极易出现遗嘱人处分了被继承以外的人的遗产，或在遗产范围确定上产生较多波折，或因其他法律事实出现对遗嘱的内容、效力产生较大影响等。由于这些情况的存在，有关共同遗嘱能否成立，有何效力等实质性问题应由法律加以明确规定，至于形式有效性问题，则可根据不同遗嘱形式之成立要件确立。
　　三、我国婚姻家庭立法应对共同遗嘱作出特别规定
　　共同遗嘱，特别是夫妻共同遗嘱作为一个社会现象是客观存在的。审判实务中，处理因共同遗嘱继承而产生的纠纷时，由于无明确法律规定，导致标准不一，做法各异，客观上存在违背被继承人生前意愿而否定遗嘱效力：该按法定继承处理的，则不考虑相关法律事实承认遗嘱效力的现象；或按遗嘱内容处理，导致损害部分法定继承人和其他人的合法财产利益；也有按被继承人遗产的实际状况，参照遗嘱处理的等等。这些状况的存在说明，未对共同遗嘱作出规定乃是我国继承立法的一大缺憾。鉴于此，正在进行的婚姻家庭立法应当在确立我国新时期财产继承法律制度时对共同遗嘱问题作出明确规定。
　　(一)共同遗嘱存在的合理性
　　共同遗嘱存在的合理性可从以下几个方面来认识：
　　1?承认共同遗嘱的存在，有利于我国家庭职能的充分发挥。确立遗嘱继承法律制度符合我国继承法的根本目的，体现了法律对于私人财产所有权的充分保护。随着社会主义市场经济体制的建立和逐步完善，社会的经济结构发生了较大的变化，也带来了社会生活的根本变革，家庭关系、亲属关系也因此受到较大影响，固有的法律行为和制度模式将被逐渐突破。比如，过去我们只承认夫妻财产法定制，现在夫妻财产约定制已为法律所允许，相信家庭成员之间，诸如父母子女之间的约定财产也会为法律所认可并加以规定；再比如在继承法律关系中，遗产内容将从以生活资料为主逐渐向以生产资料为主转化。一般来说，设立共同遗嘱的被继承人最了解自己的家庭成员，了解各个家庭成员的具体经济状况和他们互尽义务的情况等，能够作出比较合理的遗产分配方案，有利于家庭的和睦和家庭职能的充分发挥。
　　2?共同遗嘱反映了共同遗嘱人对生前及死后财产作出处分的一种合意，这种合意反映了民法中当事人意思自治的原则(前文已论及，不再赘述)。
　　3?共同遗嘱的存在也充分体现了民法所确定的民事主体对自身民事权利的处分原则。在民法理论上，无论是积极地行使某项民事权利，还是对某些权利的放弃，皆为行为人对自身所享有权利的处分，此处分应依权利人的自由意思，原则上应不受干涉；同时，现代民法理论及原则皆认为，民事权利的行使也应受到一定限制。我国除在宪法第51条对禁止权利滥用设有一般性规定外，民法通则第4条、第7条、第58条也有相关规定。当然，对民事权利行使的限制应有正当理由，并有合理的“度”，以在承认并保障民事权利的不可侵犯性和民事权利行使的自由性前提下，以公法措施及民法原则适当限制。据此，对共同遗嘱人订立遗嘱行为的认识，应当认为是遗嘱人对自己民事权利的处分，这种处分有积极的权利行使，也有对部分民事权利的放弃，当然，通过相应的法律规定对这种处分行为作出一定的限制也是必须的，但应持慎重态度，不致于走向否定个人权利的极端。
　　4?对共同遗嘱作出法律规定是我国适应国际大环境，在立法与司法上与国际接轨的需要，也是对提高民事立法技术的一种要求。经济和社会生活的全球化是当今世界的又一大变革，有关国际间的立法与司法冲突将不断增多，涉及的法律关系领域也不断扩大，涉外婚姻家庭关系将变得更加广泛。现行的有关涉外民事关系特别是涉外财产继承关系的法律规定已不能适应日益增多的法律冲突的需要，有关涉外继承上的条约实践也仅限于双边条约实践。显然，这种不相适应的矛盾已日益突出。共同遗嘱作为一种特别遗嘱，其在国际私法中的适用已由海牙国际私法会议所确认，许多国家为处理与此相关的继承问题，也都具体确定了相关的准据法。所以，在我国婚姻家庭立法上应对此作出相应规定。另外，随着社会法治化进程的不断推进，民事立法技术将不断提高，那种仅作原则性的寥寥数十个条文规定的立法模式亦将被详尽缜密、体系庞大的立法模式所取代。在对共同遗嘱的立法问题上，尽管有许多困难，但通过较为详尽的立法，实际处理此类纠纷时，便于法有据，不再难以操作。
　　(二)关于共同遗嘱的形式要件和实质要件
　　有效遗嘱的成立，必须符合一定的形式要件和实质要件，才是具有实质效力的遗嘱，才能作为财产继承的依据。一份具有实质效力的共同遗嘱，其形式要件和实要件的规定应更加严格。
　　1?共同遗嘱的形式要件。共同遗嘱有别于单个遗嘱的特点决定其制作、设立的方式应当由法律作出严格规定。现行的继承法第17条对单个遗嘱的方式作了规定，是否这几种方式皆适用共同遗嘱呢?答案是否定的。笔者认为，共同遗嘱应以公证和自书遗嘱作为其法定方式，而不应以代书、录音、口头等形式表示。
　　作为共同遗嘱的公证文书应当由共同遗嘱人亲自到公证机关办理，才具有合法的形式。由于一切合法的公证行为都产生证据上的效力，故在实践中，如果共同遗嘱人前后订立有数份内容相抵触的遗嘱，其中有公证遗嘱的，应以最后所立公证遗嘱为准。自书共同遗嘱应是共同遗嘱人生前自己书面的遗嘱。为确定遗嘱的真实性，法律应当要求此种遗嘱必须由共同遗嘱人亲自书写，共同署名，同时必须注明年、月、日。如果遗嘱内容有变动、增删，应加以说明并应共同签名，并注明年、月、日，仅有共同遗嘱人一人签名，该遗嘱无效。
　　2?共同遗嘱的实质要件
　　(1)共同遗嘱人在设立遗嘱时都必须具有遗嘱能力。遗嘱能力表明一个人是否具备通过遗嘱处分其遗产的能力，而不能包括财产上的能力。对于成立遗嘱的能力，各国法律规定常有不同，德国、法国等国家规定凡满16岁的人均有成立遗嘱的能力，英国、意大利等国则规定为18岁，日本则规定为15岁。我国继承法规定：“无行为能力人或限制行为能力人所立遗嘱无效。”此条规定应作为共同遗嘱人遗嘱能力的限定。当然，实践中也有一些例外情况，如遗嘱人行为能力的转化导致遗嘱能力的变化等，对此，应根据前文规定作出补充规定或由最高人民法院作出司法解释，予以认定和处理。
　　(2)共同遗嘱必须是共同遗嘱人的真实意思。共同遗嘱人如在欺诈、威胁或其他不正当影响下所立的遗嘱应为无效；共同遗嘱系伪造，或虽为真实意思表示但已被篡改，则也应无效。因为受欺诈、威胁或其他不正当影响下所立遗嘱与伪造、篡改的遗嘱都违所了共同遗嘱人的真实意思，不应承认其效力。
　　(3)共同遗嘱只能处分共同遗嘱人个人或共有财产。笔者主张，共同遗嘱只适用于夫妻共同遗嘱。因为，从夫妻财产所有的状况看，主要是法定所有、约定所有和个人所有三种。遗嘱中对约定所有和个人所有的财产处分较易区分，对法定共有的财产以共同遗嘱处分则在执行遗嘱时较难掌握，当通过法律作出明细规定；在适用形式上，对个人财产和约定个人财产的处分属单纯共同遗嘱，应单独执行；对法定共有或约定共有财产的处分，属相关共同遗嘱。实践中，由于共同遗嘱人的死亡是有先后的，对其遗产继承开始的时间亦有先后，从尊重共同遗嘱人的意愿出发，法律应规定继承开始的时间为各被继承人死亡时开始。在最后死亡的被继承人死亡前，因一定法律事实的出现而影响先死亡的被继承人的遗产状况的，依遗产及继承关系或对遗产共有关系的实际状况认定，消耗、孳息等也应作为被继承人的遗产。
　　(三)共同遗嘱的必要限定
　　实践中，常出现遗嘱处分了遗产以外的他人或国家、集体财产情况，或者遗嘱是在违背民法基本原则的情况下作出，或者遗嘱人订立遗嘱的目的是为了规避法津。由于共同遗嘱是遗嘱人对个人或共有财产处分的合意。基于此，应对共同遗嘱作必要限定，主要是以下几方面：
　　1?遗产范围的限定。传统民法认为，遗产是被继承人死亡时个人遗留的合法财产。在共同遗嘱中，遗产的范畴的确定应以最后死亡的被继承人死亡时遗产的实际状况确定，而不能分别确定。2?遗产分割的限定。遗产的分割最早应在最后的被继承人死亡后开始，先死亡的被继承人死亡时仅产生理论上的继承开始，并不导致遗产分割。3?共同遗嘱不得取消缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的继承权，要为他们保留必要的继承份额，否则，该遗嘱将全部无效。4?共同遗嘱撤销的限定。笔者认为，共同遗嘱的撤销要注意区分两种不同性质的情形。一种是共同遗嘱人在受欺诈、威胁或其他不正当影响下导致遗嘱无效的撤销，其撤销权在法院，这实际是撤销一个意思表示不真实并有瑕疵的遗嘱。另一种是撤销一个意思表示真实的，并无瑕疵的遗嘱，其撤销权在立遗嘱人。对后一种遗嘱的撤销也应作必要限定，即撤销共同遗嘱的行为应当是全体共同遗嘱人的真实意思，任何一个共同遗嘱人在未征得其他立嘱人同意的情况下，无权擅自撤销该遗嘱；后死亡的立嘱人可以撤销该遗嘱，但不得不顾已死亡的被继承人的遗产状况而侵害继承人的继承权；共同遗嘱的内容不得约定遗嘱不可撤销；自书共同遗嘱不得撤销作为共同遗嘱的公证文书。
　　(作者单位：江苏省扬州市中级人民法院)
广东省广州市人民政府


广州市城市房屋拆迁管理实施办法
广州市政府



（一九九二年一月六日广州市人民政府令第1号发布）

第一章 总 则
第一条 为加强本市城市房屋拆迁管理，保障城市建设顺利进行，保护拆迁当事人的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）和有关法律、法规的规定，结合本市的实际，制定本实施办法。
第二条 凡在广州市城市规划区范围内的国有土地上，因城市建设需要拆迁房屋及附属物的，适用本实施办法。
第三条 广州市房地产管理局（以下简称“市房地局”）是广州市城市房屋拆迁的行政主管机关，其具体职能是：
（一）宣传贯彻国家、省、市人民政府有关城市房屋拆迁的方针、政策和规定；
（二）负责房屋拆迁资格审查、发证和颁发房屋拆迁许可证；
（三）审批房屋拆迁计划和拆迁方案；
（四）鉴证房屋拆迁补偿协议和对协商不成的有关房屋拆迁协议进行裁决；
（五）负责对房屋拆迁工作人员进行培训、考核和资质审查。
第四条 拆迁人必须依照本实施办法的规定，对被拆迁人给予补偿和安置，被拆迁人必须服从城市建设的需要，在规定的期限内完成搬迁。
第五条 本办法所指的：
拆迁人，是指依法取得建设用地许可证和房屋拆迁许可证的单位或者个人。
被拆迁人，是指依法被拆除房屋及其附属物的合法所有权单位或个人和使用单位和个人。
第六条 各级人民政府和拆迁当事人的上级主管部门（单位），以及公安、工商、城监、街道办事处等部门，应密切配合，保障城市房屋拆迁工作顺利进行。

第二章 拆迁管理
第七条 任何单位或个人因城市建设需要拆迁房屋的，在取得建设用地许可证后，应持有关的批准文件，向市房地局提出书面申请，经审查批准发给房屋拆迁许可证后，方可进行房屋拆迁。
第八条 拆迁人申请领取房屋拆迁许可证时，需要提交下列文件、资料：
（一）固定资产立项计划和投资批文；
（二）市规划局核发的建设用地规划许可证；
（三）建设用地批文及附图；
（四）拆迁计划和拆迁方案。
第九条 房屋拆迁不得超越批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。
第十条 根据城市规划和建设的需要，由广州市人民政府征用土地办公室实施房屋拆迁或委托有资格进行拆迁房屋的单位拆迁。
第十一条 被委托承担房屋拆迁的单位，必须是取得市房地局核发的城市房屋拆迁资格证书的单位。取得承担房屋拆迁资格证书必须具备下列条件：
（一）具有法人资格；
（二）有上级主管部门同意承担房屋拆迁业务的批文；
（三）有与承担房屋拆迁业务规模相适应技术、经济、财务管理的人员；
（四）有与承担房屋拆迁业务规模相适应的自有资金和一定数量的拆迁周转房。
第十二条 房屋拆迁工作人员必须是被委托的拆迁单位法定代表人委托其在册的干部、职工，并接受市房地局进行的业务培训，经考试合格领取房屋拆迁工作证书的人员。
第十三条 房屋拆迁工作人员进行现场工作必须携带房屋拆迁工作证。否则，被拆迁人有权拒绝与其商谈有关房屋拆迁事宜。
第十四条 市房地局在核发房屋拆迁许可证的同时，应将拆迁人、房屋拆迁范围、拆迁期限等，在进行房屋拆迁现场以公告的形式公布，拆迁人应同时登报告示，市房地局应督促拆迁人向被拆迁人做好宣传解释工作。
第十五条 在房屋拆迁公告发布的同时，市房地局应书面通知拆迁房屋所在地的公安部门，在规定的房屋拆迁范围和拆迁时间内除下列情况外，均应暂停办理居民入户和分户手续。
因出生、婚姻、军人复员转业、退伍等确需办理入户或分户手续的，公安部门办理后，应回复市房地局和拆迁人。
第十六条 拆迁人应与被拆迁人在规定的拆迁期限内鉴订补偿协议。协议内容应包括补偿和安置房屋的地点、楼层、面积、位置及交付使用时间、过渡方式、过渡期限、违约责任以及当事人约定的其他条款。
第十七条 房屋拆迁补偿协议书，须经市房地局鉴证后方为有效，拆迁人应将拆迁安置情况列册报市房地局备案。
拆迁人，被拆迁人或被委托承担房屋拆迁的单位，均应严格履行生效的协议，如违反协议应承担违约责任。
第十八条 被拆迁房屋的所有权人或其代理人，应在房屋拆迁公告之日起，按照公告规定的期限携带房屋所有权证和土地使用权证或其他有效证件，会同拆迁人到市房地局办理房屋拆迁补偿、安置手续。
房屋所有权人死亡后无继承人或继承人下落不明和无合法代理人的，拆迁人可申请市房地局对拆迁的房屋进行代管，被代管的房屋，由市房地局与拆迁人签订补偿协议，如作产权调换的房屋，继续由市房地局进行代管；如作价补偿的，其补偿款由市房地局在银行开户代为储蓄。
第十九条 拆除市房地局依法代管的房屋，或在拆迁期间依法办理代管的房屋，以及作价补偿的房屋，其补偿协议书须经公证机关公证，并同时办理证据保全（包括测绘、评估、拍照等）公证。
第二十条 房屋拆迁自公告之日起，拆迁范围内的房屋安全，由拆迁人负责。
第二十一条 房屋拆迁自公告之日起，被拆迁人改建或装修房屋及其附属物，改变房屋用途，变更租赁关系和转移房屋产权均不作为安置补偿的依据。
第二十二条 对拆迁使（领）馆、军事设施、教堂、寺庙、道观、文物古迹、外国人和华侨的房屋等另有规定的，依照有关法律、法规执行。
第二十三条 拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁的补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商未达成协议的，由市房地局依照有关规定进行裁决或仲裁；被拆迁的房屋属市房地局的，由市人民政府进行裁决。
当事人对裁决不服的，可在接到裁决书之日起十五天内向人民法院起诉。在诉讼期间如拆迁人已给被拆迁人作了安置或者提供了周转房的，不停止房屋拆迁的执行。
对仲裁机构仲裁决定不服的，按仲裁的有关规定办理。
第二十四条 在房屋拆迁公告规定的或者按本办法第二十三条第一款规定进行裁决作出的拆迁期限内，被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，由市房地局作出责令限期拆迁的决定，逾期不拆迁的，由广州市城市管理监察队强制拆迁，或由市房地局申请人民法院强制拆迁。
强制拆迁的程序另行规定。
第二十五条 市房地局应对房屋拆迁情况进行检查，被检查者应当如实提供拆迁补偿、安置等情况和资料，不得拒绝接受检查。
检查者有责任为被检查者保守技术和业务秘密。

第三章 拆迁补偿
第二十六条 拆迁房地产管理部门和民政部门经营的房屋，以及其他行政机关、部队、学校、人民团体、国营企业、集体企业、农业集体经济组织等单位的自有房屋（以下简称公有房屋）和有合法产权的私有房屋，及其附属物的，拆迁人应依照本办法的规定给以补偿。
拆除违章建筑或超过批准使用期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准使用期限的临时建筑，按广州市房地产交易所评估的残值价予以补偿。
第二十七条 房屋所有权人要求房屋产权调换补偿的，拆迁人应按原有建筑面积给予补偿；所有权人如要求房屋作价补偿的，由拆迁人按广州市房地产交易所对被拆房屋建筑面积评定的重置价格结合成新进行结算后的金额予以补偿。
房屋拆迁补偿可以采用产权调换和作价补偿相结合的形式。
第二十八条 以产权调换形式补偿的住宅房屋，补偿建筑面积与原建筑面积相等的，拆迁人与房屋所有权人之间不作差价结算；补偿建筑面积超过原建筑面积在十平方米内的，按建筑成本价格结算，超过十平方米的部分，按商品房价格结算，补偿建筑面积不足原建筑面积的部分，按照
重置价格结合成新进行结算。
补偿建筑面积超过原建筑面积，是指房屋所有权的房屋因按人均不足五平方米居住面积或在异地安置或补偿的房屋难以分割需增加安置并计入产权的面积。
结算价款原则上一次付清，如当事人确有困难的，可分期付款，但最后一期付款不得超过补偿的房屋交付使用之日。
第二十九条 拆除非公益事业房屋的附属物不作产权调换，由拆迁人按广州市房地产交易所对该附属物评定的重置价格结合成新进行结算后的金额予以补偿。
第三十条 拆除房屋内夹层（或插层、隔层，俗称阁楼）等，如属原建筑物整体结构布局的一部分，或经报建批准层高净空不少于二点二米的，经市房地局审查确认后，可作产权面积补偿房屋面积。不符合上述条件的，按广州市房地产交易所评定的残值价补偿。
属于人字形或斜面结构的阁楼，其面积从其垂直净空高度二点二米以上（含二点二米）开始计算。
第三十一条 拆除出租的房屋，实行房屋产权调换的，原租赁关系应继续保持，因拆迁而引起原租赁合同有关条款的变更，租赁双方应根据本规定作相应修改。
第三十二条 拆除有产权纠纷的房屋，在公告规定期限内纠纷未能解决的，由拆迁人提出具体的补偿安置方案，报市房地局批准后实施拆迁。拆迁前由市房地局组织拆迁当事人被拆除房屋作现场勘察记录，并向公证机关办理证据保全公证。
第三十三条 拆除设有抵押权的房屋，实行房屋产权调换的，应先由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议，再由拆迁人与抵押人（即房屋所有权人）签订房屋拆迁补偿协议。抵押权人和抵押人在市房地局公告规定期限内未达成新的抵押协议的，由拆迁人参照本办法第三十二条的规定实
施拆迁。
拆除设有抵押权的房屋实行作价补偿的，由抵押权人和抵押人重新设立抵押或者由抵押人清偿债务后，方可给予补偿。抵押权人与抵押人在市房地局公告的规定限期内未达成新的抵押协议或抵押人未能清偿债务的，由拆迁人参照本办法第三十二条的规定实施拆迁。

第四章 拆迁安置
第三十四条 拆迁人对应当安置的被拆除房屋的使用人，依照本办法的规定给予安置，安置用房不能一次解决的，应当在协议中明确过渡方式和过渡期限。
被拆除房屋使用人是指在市房地局发布拆迁公告前，在拆迁范围内具有正式户口并实际居住在该屋的公民和已经开业的持有营业执照或者作为正式办公地的机关、团体、企业、事业单位。
第三十五条 有下列情形者，仍属于房屋拆迁安置对象：
（一）夫妻一方户口在本市市区以外的，按二人安置；
（二）原属被拆除房屋的使用人之一，因服兵役、劳教、服刑（被注销城市户口的除外）、入学、入托已迁出房屋拆迁范围的；
（三）领取独生子女证的独生子女，按二人安置；
（四）孤寡老人，按二人安置；
（五）房屋拆迁公告发布后，因出生、死亡、婚姻和按政策规定确需入户的人员，按实际增减人数安置。
第三十六条 有下列情形者，不属于房屋拆迁安置对象：
（一）房屋拆迁公告发布后，除本办法第三十五条第五项所列情况外的其余迁入户口；
（二）使用违章建筑及临时建筑的单位及个人；
（三）未办理合法手续而使用、占用、交换房屋的单位及个人；
（四）不属于房屋拆迁安置的其他对象。
第三十七条 拆迁人拆除居民住房的，参照被拆迁人的原居住面积安置；被拆迁人原居住面积个人平均不足五平方米的，按平均每人五平方米安置。
第三十八条 拆迁人对被拆迁的回迁安置房屋，除因城市规划建设需要变动外，均应就地安置。
第三十九条 被拆迁人从市中心区安置到市中心区以外的，可根据新安置不同地域，增加安置面积，但最高不超过原居住面积的50％。具体实施细则由市房地局制定，报市人民政府备案。
被拆迁人原居住在七楼（含七楼）以下的，安置到没有电梯的八楼以上楼房居住的，从第八层起，每递增一层，按安置回迁房屋面积增加5％的居住面积。
第四十条 拆除房屋内用于住人的自搭阁楼，层高净空不少一点五米，层底净空不少于二点二米，按面积60％折算安置。
属于人字形或斜面结构的阁楼，其面积从其垂直净空高度一点五米以上（含一点五米）计算。
第四十一条 因拆除房屋使被拆迁人需迁出的，其搬迁费和临迁房屋，按下列规定办理：
（一）临时搬迁房的安置标准，参照原住房面积安排。如临时搬迁小于原居住面积的，其差额面积的租金应按原房屋租金的标准计算，由拆迁人补偿给房屋所有权人；
（二）被拆迁人的临时搬迁和回迁费，由拆迁人按市房地局规定的标准付给；
（三）被拆迁人自行解决临时搬迁房屋的，其临时搬迁期间，由拆迁人按市房地局规定的标准发给临时搬迁补助费。被拆迁人是由所在单位帮助解决临时搬迁房屋的，其临时搬迁补助费的80％归单位收取，20％归被拆迁人收取；
（四）被拆迁人由拆迁人安置临时居住的房屋，房租按民用公房租金标准计算；但居住临时简易搭建的房屋，免交房租。被拆迁人是居住自有房屋的所有权人，不论临时安置居住何种房屋，均免交房租；
（五）房屋拆迁期间，原属出租房屋的房租，由拆迁人付给所有权人，直至承租户实际回迁之月为止；
（六）被拆迁人居住临时安置房屋期间的水电费用，自行交纳。
第四十二条 被拆迁人迁入安置的房屋，应同时将临时安置房屋或周转房退还拆迁人。原属私房承租人要从迁入新安置的房屋之日起按规定与房屋所有权人订立新的租约。
第四十三条 对自行安排临时住处的被拆迁房屋使用人，由于拆迁人的责任使被拆迁房屋使用人延长回迁安置期限的，从逾期之月起，应按原临时安置补助费的150％付给；对由拆迁人提供临时安置房屋或周转房的被拆迁房屋使用人，从逾期之月起按规定的临时安置补助费的50％
付给。
第四十四条 拆除国营或集体的工商业用房，因没有安置临时用房或搬迁过程造成停产停工的，从其停产停工之日起，由拆迁人按被拆迁人在房屋拆迁公告发布前一年的月均利润、职工工资、福利费、退休金计算，按月给予补偿，直至回迁安置之月为止。
第四十五条 拆迁个体工商业用房，因没有安置临时用房或搬迁过程造成被拆迁人停产停业的，从其停产停业之日起，由拆迁人按房屋拆迁公告发布前六个月的由税务部门核发的税后平均利润按月以70％计算补偿，如补偿金额平均每人（包括在册从业人员）每月不足一百元的，按一
百元补偿，直至安置之月为止。
如属占用街地、道路、人行道开设的摊档，拆迁时由原批准发证单位负责处理，被拆迁人须在房屋拆迁公告规定的期限内自行拆迁，拆迁人不予安置补偿。
第四十六条 因拆迁需按城市规划要求异地永迁安置的工商业用房，确因地域差异影响其营业收入的，根据实际情况由拆迁人适当给予被拆迁人一次性补偿。
第四十七条 拆迁人如将房屋所有权人的原工商业用房回迁安置为居住用房的，应按市房地局根据市场交易的价格估算其差价，由拆迁人给予房屋所有权人以经济补偿。如原工商业用房是由房屋所有权人出租给他人经营的，因回迁安置为居住用房而造成租值损失，拆迁人应按市房地局
规定的工商业用房租金标准一次性按八年租金值差额给予所有权人补偿（扣除国家有关税收部分）。
第四十八条 被拆迁人在市房地局发出房屋拆迁公告后领取营业执照或虽在公告前领取营业执照，但公告发布时尚未开始营业的，其被拆迁房屋应按公告发布前的使用性质给予安置补偿。
第四十九条 拆迁粮油店、煤店和邮政所的营业性用房以及公共厕所的，应先安置后拆除。

第五章 奖励与处罚
第五十条 凡在城市房屋拆迁工作中有突出贡献的单位或个人，由市房地局给予奖励。
第五十一条 拆迁人或被委托承担房屋拆迁的单位，有下列行为之一的，由市房地局视情节轻重予以警告、责令停止拆迁，并按被拆除房屋建筑面积，每平方米处以一百元以上二百元以下罚款：
（一）未取得房屋拆迁许可证拆迁房屋的；
（二）委托未取得房屋拆迁资格证书的单位进行拆迁房屋的；
（三）任意扩大或缩小已依法确定的拆迁范围的。
第五十二条 擅自提高或降低补偿安置标准，扩大或缩小补偿安置范围的，由市房地局予以警告，仍不纠正的，可根据补偿安置标准，按擅自扩大或缩小补偿安置部分的房屋建筑面积处以每平方米一千元以上二千元以下的罚款。
第五十三条 占用街地、道路或人行道开设的摊档，在公告规定期限内拒不迁出的，由市房地局予以警告并限期迁出，逾期仍不迁出的，按该摊档逾期营业收入总额处以五倍以上十倍以下的罚款，并依法强制迁出。
第五十四条 拆迁人或被委托承担拆迁的单位，有下列行为之一的，由市房地局对拆迁人予以警告，并可处以罚款：
（一）未经批准擅自超过规定拆迁期限的，按未迁出户计算，处以每户三百元以上五百元以下罚款；
（二）擅自延长回迁安置期限的，按应回迁面积，处以每月每平方米十五元以上二十五元以下罚款。
第五十五条 被拆迁人违反协议，拒绝腾退临时安置用房或周转房的，由市房地局予以警告，责令限期七天内迁出，并按每月每平方米处以十五元以上二十五元以下的罚款。逾期五天仍不迁出的，由广州市城市管理监察队强制迁出，所需费用，全部由被拆迁人承担。
第五十六条 罚款全部上缴地方财政，任何单位和个人不得截留。
第五十七条 被处罚的当事人对市房地局的行政处罚不服的，可在接到处罚通知书之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议，也可直接向人民法院起诉。向复议机关申请复议的当事人如对复议决定不服的，可在接到复议决定书之日起十五日内，向人民法院起诉。当
事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的主管机关申请人民法院强制执行。
第五十八条 辱骂、殴打房屋拆迁主管部门工作人员，阻碍房屋拆迁部门工作人员执行公务，应当给予治安管理处罚的，由公安机关依照治安管理处罚条例予以处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第五十九条 房屋拆迁主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第六十条 本办法公布前已按国家、省、市有关房屋拆迁安置规定签订的拆迁安置、补偿的协议，仍按原协议执行。
第六十一条 本办法由市房地局负责解释。
第六十二条 市属各县的房屋拆迁管理，可参照本办法执行。
第六十三条 本办法自公布之日起施行。本市过去施行的有关房屋拆迁规定如与本办法相抵触的，以本办法为准。



1992年1月6日