建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知
建设部
建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知
建住房[2003]234号
各省、自治区、直辖市建设厅（建委），直辖市房地局、规划局，新疆生产建设兵团建设局：
为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》和《房地产估价规范》，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》。现将《城市房屋拆迁估价指导意见》印发给你们，请遵照执行。
各地在执行中遇到的情况和问题，请及时反馈我部住宅与房地产业司。
中华人民共和国建设部
二○○三年十二月一日
城市房屋拆迁估价指导意见
第一条 为规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定和国家标准《房地产估价规范》，制定本意见。
第二条 城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，适用本意见。
第三条 本意见所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
第四条 拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。
第五条 拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。
第六条 市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。
拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。
房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。
第七条 拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。
第八条 受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。
估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
第九条 拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。
第十条 受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。
第十一条 拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”
拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。
拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第十二条 委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。
被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。
第十三条 市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。
第十四条 拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
第十五条 拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。
实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
第十六条 拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
第十七条 拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第十八条 估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。
公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。
第十九条 拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。
第二十条 拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
第二十一条 拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。
拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。
第二十二条 拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。
第二十三条 估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。
第二十四条 省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会，对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。
第二十五条 受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。
鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。
第二十六条 估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。
拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。
第二十七条 对有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案：
（一）出具不实估价报告的；
（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；
（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；
（四）允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；
（五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；
（六）违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第二十八条 以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的，对所调换房屋的房地产市场价格进行的评估，参照本意见执行。
城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，参照本意见执行。
第二十九条 本意见自2004年1月1日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁估价不适用本意见。
江苏省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理办法
江苏省人民政府
省政府令89号
《江苏省房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理办法》已于2013年3月27日经省人民政府第4次常务会议讨论通过，现予发布，自2013年7月1日起施行。
2013年5月21日
江苏省房屋建筑和市政基础设施工程
质量监督管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强对房屋建筑和市政基础设施工程质量的监督管理，保障人民群众的生命财产安全，明确工程质量责任和义务，规范质量监督行为，根据《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》等法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本省行政区域内从事房屋建筑和市政基础设施工程（以下简称工程）的新建、扩建、改建等活动以及实施工程质量监督管理，适用本办法。
第三条 本办法所称工程质量监督管理，是指住房和城乡建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构依据有关法律、法规、规章和工程建设强制性标准，对工程实体质量以及工程建设、勘察、设计、施工、监理单位（以下简称工程质量责任主体）和质量检测等单位的工程质量行为实施监督管理。
本办法所称工程实体质量监督，是指住房和城乡建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构对涉及工程主体结构安全、主要使用功能的工程实体质量情况实施监督。
本办法所称工程质量行为监督，是指住房和城乡建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构对工程质量责任主体和质量检测等单位履行法定质量义务的情况实施监督。
第四条 省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省工程质量监督管理工作。
设区的市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内工程质量监督管理工作。
工程质量监督管理的具体工作可以由住房和城乡建设行政主管部门委托工程质量监督机构实施。
省人民政府住房和城乡建设行政主管部门委托的工程质量监督机构对全省工程质量监督管理业务工作开展指导。
第五条 工程质量责任主体和质量检测等单位应当建立健全质量保证体系，依法履行工程质量责任和义务。
第二章 工程质量监督机构和监督人员
第六条 工程质量监督机构应当具备下列条件：
（一）具有符合国家和省规定的工程质量监督人员；
（二）具有固定的工作场所和满足工程质量监督检查工作需要的仪器、设备和工具等；
（三）具有健全的工程质量监督工作制度，具备与工程质量监督工作相适应的信息化管理条件等。
工程质量监督机构经省人民政府住房和城乡建设行政主管部门考核合格后，方可对工程质量实施监督管理。
第七条 工程质量监督人员应当具备下列条件：
（一）具有工程类专业大学专科以上学历或者工程类执业注册资格；
（二）具有3年以上工程质量管理或者设计、施工、监理等工作经历；
（三）熟悉掌握相关法律、法规、规章和工程建设强制性标准；
（四）具有一定的组织协调能力和良好的职业道德。
工程质量监督人员经省人民政府住房和城乡建设行政主管部门考核合格后，方可从事工程质量监督管理工作。
第八条 工程质量监督机构可以根据工作需要，聘请具有中级以上职称的工程类专业技术人员协助实施工程质量监督管理工作。
第三章 监督管理
第九条 工程质量监督管理包括下列内容：
（一）检查工程质量法律、法规、规章和工程建设强制性标准的执行情况；
（二）抽查涉及工程主体结构安全和主要使用功能的工程实体质量；
（三）抽查工程质量责任主体和质量检测等单位的工程质量行为；
（四）抽查进入施工现场的主要建筑材料、设备、构配件以及预拌混凝土、砂浆质量；
（五）监督工程竣工验收；
（六）组织或者参与工程质量事故的调查处理；
（七）定期对本地区工程质量状况进行统计分析；
（八）依法对违反工程质量管理法律、法规、规章和工程建设强制性标准的行为实施处罚。
第十条 工程质量监督采取抽查和巡查方式。工程质量监督机构对工程质量责任主体和质量检测等单位的工程质量行为、工程实体质量进行抽查、抽测。
第十一条 工程质量监督机构对工程质量实施监督管理，应当依照下列程序进行：
（一）受理建设单位办理工程质量监督手续；
（二）制定工程质量监督工作计划并组织实施；
（三）对工程实体质量、工程质量责任主体和质量检测等单位的工程质量行为进行抽查、抽测；
（四）监督工程竣工验收；
（五）编制工程质量监督报告；
（六）建立工程质量监督档案。
第十二条 工程质量监督机构受理建设单位办理工程质量监督手续时，应当重点查验下列资料：
（一）工程质量监督申报表；
（二）施工图设计文件审查合格证；
（三）施工、监理中标通知书和合同；
（四）其他需要的文件。
第十三条 工程质量监督机构对工程质量实施监督管理时，可以采取下列措施：
（一）要求被检查单位提供有关工程质量的文件和资料；
（二）进入被检查单位的施工现场进行检查；
（三）发现有影响结构安全和重要使用功能的质量问题时，责令整改；
（四）发现工程质量责任主体和质量检测等单位有违法违规行为时，应当要求其采取措施改正违法违规行为，并及时向住房和城乡建设行政主管部门报告。
第十四条 工程质量监督机构对工程竣工验收进行监督时，重点对验收条件、组织形式、验收程序以及执行验收标准的情况进行监督，并在工程竣工验收合格之日起5日内，向工程竣工验收备案机关提交工程质量监督报告。
在竣工验收监督过程中，工程质量监督机构发现有违反国家有关工程质量管理规定的，应当要求建设单位改正后重新组织竣工验收。
第十五条 工程质量监督机构根据工程质量责任主体和质量检测等单位的质量行为状况，建立工程质量信用档案。
第四章 工程质量义务
第十六条 工程质量责任主体和质量检测等单位应当履行法律、法规和本办法规定的工程质量义务。
第十七条 建设单位是工程质量的第一责任人，应当执行法定基本建设程序，履行下列工程质量义务：
（一）按照有关规定向施工、监理单位提供经施工图审查机构审查合格的施工图设计文件；变更审查合格的施工图设计文件涉及工程建设强制性标准，或者地基基础和主体结构安全性的，应当送原审查机构审查；
（二）房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，在质量保修期内发生的属于保修范围的质量问题应当履行保修义务，并依法承担相应的赔偿责任；在工程竣工验收前，应当将预留的工程质量保证金交由工程所在地住房和城乡建设行政主管部门管理；
（三）工程竣工验收合格后，建设单位应当在建筑物明显部位设置永久性标牌，标牌上应当载明建设、勘察、设计、施工、监理等单位名称和项目负责人姓名。
房地产工程质量保证金管理办法由省人民政府住房和城乡建设行政主管部门会同财政部门制定。
第十八条 勘察、设计单位应当履行下列工程质量义务：
（一）按照国家和省行业标准、技术规范进行勘察、设计；
（二）按照规定进行勘察、设计变更；
（三）按照规定参加工程相关验收并出具工程质量验收意见；
（四）参与工程质量问题和事故调查处理。
第十九条 施工单位应当履行下列工程质量义务：
（一）按照规定配备相应的工程项目管理人员、检测仪器并规范标准，项目经理不得擅自变更和离岗，现场质量检查员应当由施工单位直接派驻，并对施工单位负责；
（二）按照审查合格的施工图设计文件、施工操作规程和施工质量验收规范施工；
（三）对进场的建筑材料、构配件、设备以及预拌混凝土、砂浆进行检验，并如实填写书面记录，由专人签字；未经检验或者检验不合格的，不得使用；
（四）关键部位、关键工序隐蔽验收合格后，应当及时填写验收记录并由专人签字；
（五）及时、同步收集整理施工质量控制资料，并符合有关规定要求，不得弄虚作假。
第二十条 监理单位应当履行下列工程质量义务：
（一）按照合同和有关规定配备监理人员、相应的检测仪器并规范标准，总监不得擅自变更，总监和其他监理人员施工时应当在岗，并履行监理职责；
（二）按照审查合格的施工图设计文件和相关标准、规范进行监理，不得降低质量标准；
（三）对施工单位的违法违规行为，应当予以书面制止并整改验收闭合；制止无效的，应当及时报告建设单位处理；
（四）按照规定对关键部位、关键工序实施旁站监理，并进行平行检验；
（五）按照规定对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料进行见证取样和送检；
（六）按照规定签署工程质量验收意见，不得降低验收标准、出具虚假验收意见。
第二十一条 质量检测单位应当履行下列工程质量义务：
（一）在资质范围内从事检测活动，不得转包检测业务；
（二）按照有关工程建设标准和规范进行检测，检测数据应当按照规定实时上传；
（三）按照规定出具检测报告，检测数据必须准确真实，不得弄虚作假；
（四）不合格检测报告，应当在24小时内报送当地工程质量监督机构。
第二十二条 建筑材料、设备、构配件以及预拌混凝土、砂浆供应单位应当履行下列工程质量义务：
（一）在资质或者营业执照范围内供应合格的建筑材料、设备、构配件以及预拌混凝土、砂浆；
（二）对影响建筑主体结构质量安全和使用功能的主要建筑材料，供应单位应当按照规定到所在地住房和城乡建设行政主管部门办理登记手续；
（三）供应的预拌混凝土、砂浆应当符合技术标准要求；
（四）及时提供真实的建筑材料、设备、构配件以及预拌混凝土、砂浆的质量合格证明文件和检测报告；
（五）建筑构配件以及预拌混凝土、砂浆生产单位的试验室应当符合质量管理的相关要求。
第五章 法律责任
第二十三条 违反本办法第十七条第（二）项规定，房地产开发企业未依法承担所售商品房相应的质量保修责任，或者未按照规定将预留的工程质量保证金交由工程所在地住房和城乡建设行政主管部门管理的，由住房和城乡建设行政主管部门责令改正，并可处2万元以上3万元以下罚款。
违反本办法第十七条第（三）项规定，工程竣工验收合格后，建设单位未在建筑物明显部位设置永久性标牌，并载明建设、勘察、设计、施工、监理等单位名称和项目负责人姓名的，由住房和城乡建设行政主管部门责令改正，并可处1万元罚款。
第二十四条 违反本办法第十八条第（三）项规定，勘察、设计单位未按照规定参加工程相关验收并出具工程质量验收意见的，由住房和城乡建设行政主管部门责令改正，并可处1万元以上3万元以下罚款。
第二十五条 违反本办法第十九条规定，施工单位有下列行为之一的，由住房和城乡建设行政主管部门责令改正，并可处5000元以上3万元以下罚款：
（一）未按照规定配备相应的工程项目管理人员的；
（二）项目经理擅自变更或者离岗的；
（三）关键部位、关键工序隐蔽验收合格后，未及时填写验收记录并由专人签字的；
（四）未及时、同步按照规定收集整理施工质量控制资料，或者弄虚作假的。
第二十六条 违反本办法第二十条规定，监理单位有下列行为之一的，由住房和城乡建设行政主管部门责令改正，并可处1万元以上3万元以下罚款：
（一）未对施工单位的违法违规行为予以书面制止，或者整改验收未闭合以及制止无效时未及时报告建设单位处理的；
（二）未按照规定对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料进行见证取样和送检的；
（三）未按照规定签署工程质量验收意见，或者出具虚假验收意见的。
第二十七条 违反本办法第二十一条规定，质量检测单位有下列行为之一的，由住房和城乡建设行政主管部门责令改正，并可处1万元以上3万元以下罚款：
（一）未在资质范围内从事检测活动，或者转包检测业务的；
（二）未按照有关工程建设标准和规范进行检测，或者检测数据未按照规定实时上传的；
（三）不合格检测报告未在24小时内报送当地工程质量监督机构的。
违反本办法第二十一条第（三）项规定，质量检测单位未按照规定出具检测报告，或者检测数据弄虚作假的，由住房和城乡建设行政主管部门给予警告，并处3万元罚款。
第二十八条 违反本办法第二十二条规定，建筑材料、设备、构配件以及预拌混凝土、砂浆供应单位有下列行为之一的，由住房和城乡建设行政主管部门责令改正，并可处1万元以上3万元以下罚款：
（一）未在资质或者营业执照范围内供应合格的建筑材料、设备、构配件以及预拌混凝土、砂浆的；
（二）对影响建筑主体结构质量安全和使用功能的主要建筑材料，未按照规定到所在地住房和城乡建设行政主管部门办理登记手续的；
（三）供应的预拌混凝土、砂浆不符合技术标准要求的；
（四）未及时提供真实的建筑材料、设备、构配件以及预拌混凝土、砂浆的质量合格证明文件和检测报告的。
第二十九条 住房和城乡建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构工作人员在工程质量监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十条 建设、施工、勘察、设计等单位的违法行为，由工程质量监督机构作为不良行为记入其信用档案。
第六章 附 则
第三十一条 抢险救灾以及其他临时性房屋、农民自建低层住宅和军事工程质量的监督管理，不适用本办法。
第三十二条 本办法自2013年7月1日起施行。