河南省周口市人民政府


周口市人民政府关于印发周口市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法的通知

周政[ 2012 ] 63号



各县（市、区）人民政府，市人民政府各部门：

现将《周口市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。





二〇一二年十月二十六日


周口市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法


第一章 总 则


第一条 为了规范我市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等相关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条 为了公共利益的需要，征收本市中心城区国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。

第四条 市国有土地上房屋征收与补偿工作实行分级管理制度；市房屋征收部门负责组织实施市级项目的房屋征收与补偿工作，对区房屋征收与补偿工作进行监督管理；区房屋征收部门负责组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。

市级项目是指由市财政投资的市政基础设施、公益项目，市直单位投资的项目，市政府招商引资的项目等。

第五条 市人民政府房屋征收管理办公室为市房屋征收部门。市房屋征收部门原则上委托区房屋征收中心组织实施其辖区内市级项目房屋征收与补偿具体工作。

为加强市人民政府对区人民政府房屋征收与补偿工作的监督，实行征收补偿方案审核制度。区房屋征收部门拟定的征收补偿方案报市房屋征收部门审核同意后方可组织实施。

区房屋征收部门将拟定的征收补偿方案报市房屋征收部门审核时，应提供以下资料：

（一）作出房屋征收决定的相关资料；

（二）被征收人和利害关系人的意见征求和采纳情况；

（三）征收补偿资金证明；

（四）征收房屋拆除施工安全管理资料；

（五）其他需要提交的资料。

第六条 市、区人民政府及其发展改革、规划、国土资源、住房和城乡建设、财政、工商、税务、监察、审计、信访等部门按照工作职能分工，相互配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第七条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位组织实施其所辖区域的房屋征收与补偿具体工作，并对其在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，承担法律责任。房屋征收部门实施委托应当向上述房屋征收实施单位出具房屋征收与补偿委托书。

第二章 征收决定


第八条 为了公共利益的需要，确需征收房屋的，项目主管部门或建设单位应向房屋征收部门提出房屋征收书面申请，并提交以下资料：

（一）发展改革部门出具的建设项目符合国民经济和社会发展规划的批准文件；

（二）国土资源部门出具的拟征收范围内土地用途符合土地利用总体规划的批准文件及土地所有权性质的书面证明；

（三）规划部门出具的拟征收范围内用地符合城乡规划和专项规划的批准文件；

（四）财政部门或金融机构出具的征收补偿资金到位证明；

（五）保障性安居工程和旧城区改建项目应提供纳入市、区国民经济和社会发展年度计划的相关文件；

（六）需要提交的其他相关材料。

第九条 房屋征收部门应当组织有关部门对拟征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，以及对未经产权登记的建筑组织调查、认定、处理。相关部门和被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

第十条 房屋征收部门拟定房屋征收补偿方案，报本级人民政府。人民政府组织发展改革、财政、国土资源、住房和城乡建设、规划、审计、监察等相关部门对房屋征收补偿方案进行论证并在房屋征收范围内予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。

被征收人提交意见的，应持本人身份证明和房屋权属证明在征求意见期限内以书面形式向房屋征收部门提交。

人民政府应将征求意见情况和根据公众意见修改情况及时公布。

第十一条 因旧城区改建需要征收房屋，二分之一以上被征收人认为征收补偿方案不符合征收条例的，房屋征收部门应组织由被征收人代表和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。参加听证会的公众代表应包括：被征收房屋所在地政府代表及基层组织代表、人大代表和政协委员代表等。

第十二条 市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当完成以下工作：

（一）按照有关规定进行社会稳定风险评估；

（二）房屋征收涉及被征收人500户以上或情况复杂的，应当经本级政府研究决定；

（三）房屋征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十三条 市、区人民政府作出房屋征收决定后，应当及时在征收范围内公告。公告应当载明征收范围、实施单位、征收补偿方案、签约期限和行政复议、行政诉讼权利等事项。

第十四条 房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当书面通知有关部门在征收范围内暂停办理下列事项：

（一）审批新建、扩建、改建房屋；

（二）办理户口的迁入和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、高校毕业生户籍回迁、刑满释放和解除劳动教养等必须办理户口迁入和分户的除外；

（三）办理以被征收房屋为注册地址的工商注册登记手续；

（四）改变房屋、土地用途；

（五）房屋的转让、租赁和抵押；

（六）已依法取得建房批准手续但尚未建造完毕的房屋的续建；

（七）为不当增加补偿费用实施的其他行为。

暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限，暂停办理期限最长不得超过1年。

被征收人在房屋征收范围确定后，为不当增加补偿费用，违反规定实施前款所列事项的，不予补偿。

第十五条 被征收人凭补偿安置协议和房屋征收部门统一办理的安置证明，向公安、邮政、电信、公用事业、教育等部门或单位办理户口迁移、邮件传递、电话迁移、停水、停电及转学、转托等手续，相关部门或单位应当依法按照有关规定及时办理。


第三章 房屋评估


第十六条 被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照相关规定评估确定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

第十七条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

第十八条 房屋征收决定公告后，房屋征收部门应当将具有相应资质的拟参与房屋征收评估工作的房地产价格评估机构在征收范围内公布，供被征收人选择。被征收人在评估机构公布之日起7日内自行协商选定房地产价格评估机构；被征收人无法在期限内通过协商方式选定评估机构的，房屋征收部门组织向被征收人发放评估机构选择征求意见表，并根据收回的有效意见表中多数人的选择意见确定评估机构；通过上述方式仍无法确定的，采取摇号、抽签等随机方式确定评估机构。

第十九条 房地产价格评估机构选定后，房屋征收部门应当向该评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。

第二十条 房地产价格评估机构应当对被征收房屋进行实地查勘，通过拍照、录像等方式取得反映被征收房屋状况的相关资料，逐户出具初步评估报告并公示，公示期限不少于7日，公示期限内房地产价格评估机构应当安排房地产估价师解答被征收人对评估报告的异议。

被征收人应当配合评估机构开展评估工作，拒不配合的，自行承担相应后果。

第二十一条 分户初步评估结果公示期满后，评估机构出具正式整体评估报告和分户评估报告。被征收人对评估报告有异议的，可在收到评估报告之日起10日内，向作出评估报告的房地产价格评估机构书面申请复核，房地产价格评估机构应当在7日内出具复核结果。被征收人对复核结果有异议的，可在收到复核结果之日起10日内 ，向房地产价格评估专家委员会书面申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当在7日内出具鉴定结果。


第四章 补偿安置


第二十二条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。对被征收人的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产、停业损失的补偿。

对在房屋征收补偿方案确定的期限内搬迁和符合有关规定的被征收人，市、区人民政府应当给予补助、奖励。

第二十三条 被征收房屋的性质、建筑面积以房屋权属证书及权属档案的记载为准。被征收人对被征收房屋的性质、建筑面积有异议的，应当向房屋征收相关部门提出书面确认申请。

第二十四条 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行产权调换的，作出征收决定的市、区人民政府应当提供改建地段或就近地段的房屋。根据城市规划不具备回迁安置条件的房屋征收项目，可以提供异地安置房屋用于被征收人产权调换。

第二十五条 征收个人住宅，被征收人选择货币补偿后申请购买经济适用房、租住公租房或廉租房，符合申请条件的，住房保障管理部门应当优先安排。

第二十六条 征收不适宜在征收项目区域安置的工厂、企业单位的非住宅房屋，被征收人选择产权调换的，依据城市总体规划或由征收当事人协商确定安置地段。鼓励被征收人进入工业园区安置，并享受相应优惠政策。

第二十七条 违法建筑、超过批准期限的临时建筑和批准建设时限定如遇规划调整应无条件拆除的临时建筑，征收时不予补偿。征收未超过批准期限的临时建筑，按照建筑面积给予适当货币补偿。

第二十八条 房屋征收部门和被征收人应当按照房屋征收补偿相关规定，订立房屋征收补偿协议。房屋征收补偿协议采用由市房屋征收部门拟定的统一印制的协议文本。

第二十九条 房屋征收部门和被征收人在房屋征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请本级人民政府，按照房屋征收补偿方案做出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第三十条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，同时在补偿决定规定的期限内拒不搬迁的，由作出房屋征收决定的人民政府依法申请当地人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点、面积等材料。

第三十一条 被征收房屋存在产权争议而无法签订补偿协议的，房屋征收部门应当在媒体上予以公告，并将相当于被征收房屋价值的货币补偿金额向公证机关办理公证提存后，实施征收。

第三十二条 征收设有抵押权的房屋，被征收人签订补偿协议之日起30日内，不能提前清偿或者变更抵押权的，房屋征收部门应当将相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关办理公证提存后，实施征收。

第三十三条 房屋拆除施工单位应当持有市房屋征收部门颁发的房屋拆除资质证书，方可进行被征收房屋的拆除施工。

房屋拆除施工现场应当采取必要的安全措施，文明施工，防尘除噪，保持环境清洁。

房屋征收部门应当对被征收房屋拆除施工活动加强监督和管理。

第三十四条 签订房屋征收补偿协议后，被征收人应当将被征收房屋的房屋所有权证、土地使用权证一并缴回，有关部门应当及时办理注销手续。

房屋征收与补偿安置工作结束之日起60日内，用于产权调换的安置房屋的建设单位应当向房屋征收部门申请统一办理安置证明。

实行产权调换的房屋，在办理房屋所有权证时，同等面积部分凭安置证明，免征相关契税和交易费用。


第五章 附 则


第三十五条 本办法适用于市中心城区（川汇区、市东新区、市经济开发区）。各县（市）可以参照本办法执行，也可结合本地实际制定实施办法及实施细则。

第三十六条 本办法自公布之日起施行，2003年12月29日周口市人民政府公布的《周口市房屋拆迁管理实施办法》（周政〔2003〕96号）同时废止。已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。


《婚姻法》解释(三)第1条的立法缺陷与司法救济
王礼仁
2011年8月12日公布的《婚姻法》司法解释(三)第一条存在明显缺陷，如何进行司法救济，则是一个值得研究的问题。
一、《婚姻法》司法解释(三)第一条内容及其立法背景
（一）司法解释(三)第一条的原文内容：
第一条 当事人以婚姻法第十条规定以外的情形申请宣告婚姻无效的，人民法院应当判决驳回当事人的申请。
当事人以结婚登记程序存在瑕疵为由提起民事诉讼，主张撤销结婚登记的，告知其可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
（二）第一条立法背景简介
上述第一条规定在讨论过程中争议较大的是第二款的内容，从立法进程上考察，可以说是几经反复。第一条最初稿是这样规定的：“当事人因婚姻登记中的瑕疵问题起诉请求宣告婚姻无效的，人民法院经审查不属婚姻法第十条规定的无效婚姻情形的，应判决驳回当事人的诉讼请求，告知其可以依法申请行政复议，提出行政诉讼”。而2010年11月15日公布的征求意见稿删除了“告知其可以依法申请行政复议，提出行政诉讼”。但由于在讨论中人们对该条的意见较大，认为没有解决任何实质问题，等于没有规定。因而，要求对瑕疵瑕疵婚姻的诉讼路径予以明确。但对其内容应当如何设计有不同看法。而主要者有两种观点，一种意见主张应当通过民事诉讼诉讼，以确认婚姻成立或不成立之诉解决；另一种意见主张应当恢复初稿内容。现在正式通过司法解释第一条第二款，即不是第一种意见，也不是简单地恢复原来的内容，而是作了一个令人寻味的、颇有想象空间的规定，即在民事诉讼中，主张行政诉讼内容的（即“主张撤销结婚登记的”），告知其可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

二、《婚姻法》司法解释(三)第一条的立法缺陷

在我看来，司法解释(三)第一条的规定不仅是多余的，而且不能解决问题。只是一种画饼充饥，在立法形式上作了一种应付性交代，事实上根本不管用。

（一）这种规定是多余的

在民事诉讼中主张行政诉讼内容的，几乎不存在或很少。因为“主张撤销结婚登记”，这是一种行政诉讼性质。稍有一点法律知识的人，不可能在民事诉讼中打行政诉讼官司，即在民事诉讼中“主张撤销结婚登记”。在民事诉讼中，除了离婚外，关于婚姻效力的诉讼，其诉讼标的只涉及婚姻婚姻关系本身有效与无效、或成立与不成立（包括存在与不存在）。一般只有婚姻无效之诉、婚姻撤销之诉、婚姻成立或不成立之诉。因而，在民事诉讼中，“主张撤销结婚登记”，当然不行，无需规定自明。

（二）这种规定不管用

所谓“告知其行政复议或者行政诉讼”，是一条难以行通的路径。也就是说，当事人在民事诉讼中主张撤销结婚登记，你告知其申请行政复议或者提起行政诉讼，事实上也不能解决或不能有效解决。这主要是因为“行政复议不能”和“行政诉讼无能”所造成的。

1、“行政复议不能”，行政复议的路径不通

所谓“行政复议不能”，就是婚姻瑕疵纠纷，婚姻登记机关无权处理，不能通过行政复议程序解决。
第一，民政机关无权处理婚姻效力纠纷。
婚姻登记机关过去处理婚姻效力纠纷，有其历史背景或原因。即当时没有婚姻无效制度，有些婚姻在法律上不能承认其效力时，只能通过撤销婚姻登记予以否认。因而，婚姻登记机关撤销婚姻登记实际上起到宣告婚姻无效的作用，在一定意义上是对婚姻无效制度的补充。
目前，我国婚姻法设立了无效婚姻和可撤销婚姻制度。无效婚姻和可撤销婚姻有其严格的条件，在这种法律体制下，如果再允许婚姻登记机关任意撤销婚姻登记，将会间接宣告婚姻无效，扩大婚姻无效的范围。为了维护法制的统一，防止婚姻登记机关任意撤销婚姻登记，国务院的行政法规和有关部门规章已经取消了婚姻登记机关撤销婚姻登记的权力。因而，民政机关已经无权处理此类纠纷。
第二，民政机关无处理婚姻效力纠纷的职能。
民政机关办理婚姻登记的主要职责是审查申请材料的形式真实性，并对形式真实和合法的婚姻申请予以登记，不具有判断婚姻关系实质上有无效力的相应职权，更没有对争议的调处、裁决权。那么，在当事人提出撤销婚姻时，民政机关是一律撤销呢？还是有选择地撤销呢？如果是有选择地撤销，民政机关就需要判断，而判断则涉及调查或实质裁决，民政机关没有这个职权。因而，民政机关无力处理婚姻效力纠纷。要民政机关处理此类纠纷，实际上是行使审判机关的职权。
第三，民政机关无处理婚姻效力纠纷的能力。
婚姻登记程序瑕疵的情形众多，哪些应当撤销，哪些不应当撤销？哪些影响婚姻的成立或效力，哪些不影响婚姻的成立或效力，这是一个极其复杂的问题。对于法学家来讲，这也是一个头痛的问题，包括最高人民法院的法官在内，都对这一问题还没有提出有效地解决方案。婚姻登记机关的基层工作人员，怎么能对如此复杂的问题作出判断？
第四，由民政机关处理婚姻效力纠纷，将会把民政机关推向“两难”的境地。
其一，如果民政机关以无权处理为由拒绝处理，则会以不作为被推上行政诉讼的被告席。其二，民政机关如果处理，也会被推上行政诉讼的被告席。一是如果民政机关进行实质审查，则需要当事人提供有关实质真实的材料，这有“附加其他义务”之嫌。当事人不仅可以拒绝提供，甚至会以违法或侵权为由而起诉民政机关。因为根据《婚姻登记条例》第3条规定：婚姻登记机关办理婚姻登记时， 除形式审查外，“不得附加其他义务”。二是如果民政机关只进行单纯的形式审查，又难免出现实质判断错误。而且对于双方有争议的婚姻登记，民政机关无论处理正确与否，将有一方提起行政诉讼。即使双方没有争议，单纯的形式审查，也难以保证撤销婚姻登记的正确性。如夫妻双方为了逃避债务，虚构撤销婚姻登记的事由和事实，民政机关通过单纯的形式审查可能会难以发现虚假而撤销婚姻登记。这样，债权人发现后则又将起诉民政机关。民政机关始终难以摆脱由当事人牵着鼻子当被告的困境。
由此可见，民政机关无权处理；你硬要它处理，它也无力处理。那么，在这种情况下，你怎么非要民政机关当被告不可？民政机关处理婚姻效力纠纷，其结果只能是无端滋生行政诉讼，造成恶性循环，浪费社会资源。因而，取消了婚姻登记机关撤销婚姻登记是正确的，没有必要重新恢复婚姻登记机关撤销婚姻登记的权力。否则，婚姻无效制度的例示规定就会荡然无存，无效婚姻制度的规定，将会被撕得粉碎。

2、“行政诉讼无能”，其功能难以有效解决地婚姻登记纠纷

所谓“行政诉讼无能”，就是行政诉讼的功能难以有效地解决婚姻登记瑕疵纠纷。行政诉讼虽然可以解决部分婚姻登记纠纷，但从总体上考察，行政诉讼不适用婚姻登记纠纷。通过行政诉讼解决婚姻登记瑕疵纠纷，至少有十个方面的缺陷，包括行政证据规则、行政诉讼时效等都不适用婚姻瑕疵纠纷（见笔者《婚姻登记效力纠纷行政诉讼的十大缺陷》、《不走正门走侧门——对用行政诉讼处理婚姻登记纠纷的质疑》等）。限于篇幅，这里只强调一点，即行政诉讼审查的对象是婚姻登记行为，而此类案件的真正诉讼标的是婚姻关系。行政诉讼对婚姻登记行为的合法性审查和判断，并不能解决婚姻关系合法与有效问题。许多婚姻登记行为虽然程序不合法，但并不影响婚姻关系的成立与有效。行政判决既要确认婚姻登记行为违法，又要确认婚姻关系有效，其判决功能难以实现。在同一婚姻关系中，涉及登记婚姻与事实婚姻需要同时作出判断时，行政诉讼更是无以应对。如山东省滕州市人民法院2009年的行政判决撤销了一起 1993年4月的婚姻登记案。［ ］本案虽然撤销了婚姻登记，但当事人在1994年2月1日前即同居，构成了事实婚姻。行政判决仅仅撤销婚姻登记，则与实际婚姻关系相互矛盾。可能会使当事人误以为双方已经不存在婚姻而另行结婚构成重婚。
为了说明问题，下面还列举几个婚姻行政诉讼判决加以说明：

（1）“穿行政判决外衣的民事判决”

由于行政判决的功能难以适用婚姻效力纠纷，许多行政判决不得不“变调”，即由行政判决变成了“穿行政判决外衣的民事判决”。
如上犹县53岁的男子刘某，于2006年11月28日起诉与55岁的杨女士离婚。而杨某则认为，“我们根本没有结婚，何来离婚呢？” 经杨某诉请，为刘某办理二人《结婚证》的水岩乡人民政府于2007年3月6日作出了注销该结婚证的决定书。刘某则以结婚证上盖的是民政部的印章而不是水岩乡的印章，水岩乡无权注销为由，于2007年3月23日向法院起诉。水岩乡政府又于2007年8月22日作出决定，撤销了3月6日的决定书。杨某随后向上犹县人民政府申请复议，上犹县人民政府2007年11月2日撤销了水岩乡8月22日作出的决定。刘某于2008年3月6日向上犹县人民法院起诉。县法院认为双方婚姻有效，遂判决撤销上犹县人民政府2007年11月2日作出的行政复议决定。杨某不服，上诉至赣州市中级人民法院，二审法院作出了维持一审的判决。
在上述二审判决中，法院认为婚姻有效的理由是这样写的：双方“领取结婚证后从2002年初起即长期公开以夫妻名义生活在一起，表明结婚登记是出自双方真实意愿，而且原告刘某与杨某之间的‘婚姻关系’不属于婚姻法规定的可撤销婚姻”。 这显然是一个民事判决理由。

（2）判了等于白判，不解决问题的无用行政判决

张二龙与张先梅的离婚行政诉讼案件。张二龙起诉认为自己没有办理离婚登记，其离婚无效，要求撤销离婚登记。而安徽省庐江县人民法院、巢湖市中级人民法院也均认为婚姻登记机关作出离婚的根据不足，但考虑到张先梅在领取离婚证后又与他人登记结婚，最后作出这样的判决：“确认庐江县民政局为张二龙与张先梅办法的离婚证的行为违法”。 这种判决，不仅超出当事人的诉讼请求范围，而且含糊不清，使当事人不知所云。因为离婚登记行为违法并不等于离婚无效，张二龙与张先梅的离婚是否有效？判决并没解决。这是行政诉讼的无能与无赖，而作出的无用判决。这种判决根本没有解决任何问题，判了等于白判。